天津市房地产开发成本调研报告（最终）38页.docVIP

4 - 1 - XX·XX城 天津市房地产开发成本调研报告 XXXX地产发展有限公司 二零壹零年六月 目 录 TOC \o 1-2 \h \u 2113 第一部分 剖析天津市相关计价依据对营造成本的影响 - 3 - 11917 第二部分《天津市建设工程招投标规范》对我项目运作的影响及操作方法剖析 - 12 - 7266 第三部分 天津市住宅项目工程分部工程主要构造做法 - 26 - 24359 第四部分 行政事业性及经营性收费 - 30 - 9913 第五部分 天津市建筑安装工程造价指数与案例分析 - 33 - 天津市房地产开发成本调研报告 国耀上河城项目成本控制部于2010年4月23日至2010年5月16日对天津市区及周边地区的房产开发成本进行了调查，但我们收集的一些调研信息与其它公司的利益相关（其它公司认为），或者由于其它公司人员对相关信息的保守性，许多资料收集困难，最后只得依靠于内部关系及当地的“法律、法规，天津定额，市场信息价”等相关资料进行本项目的成本调研。在这次调研中我们全部选择为高层住宅楼，且以“建安成本”为主，对招标、以完工或正在进行中项目的普遍构造做法，及当地的法律、法规政策加以考虑。共分为五个部分，如下： 第一部分 剖析天津市相关计价依据对营造成本的影响 天津市现阶段“建安费用”所采用的计价依据是由“天津市建设管理委员会”所编写的《天津市建筑工程预算基价》上、下册，《天津市装饰装修工程预算基价》上、下册，《天津市安装工程预算基价》共12册。定额基价中包含人工费、材料费、机械费、管理费。 现阶段一些工程还是按照2004年天津市定额为计价依据。如果按照此依据报价，总包单位的下浮点基本在11%左右，那么，按照2008年定额计价下浮点可为13.5%左右，甚至更多。因为2008年的天津定额水平所参照的费用水准是2008年当年的费用标准水平，而又因2008年天津乃至整个中国地区的所有物质与消费水平是属于一个较高的阶段。 现阶段各地区一般均以“清单计价”作为预结算依据。现根据天津市定额整体计价要求，主要对清单计价中各项费用组成以及相关费用进行说明。 工程量清单计价包含：分部分项工程量清单计价；措施项目清单计价；其他项目清单计价；规费、税金项目清单计价 (天津地区一般参考GB50500-2008建设工程工程量清单计价规范) 。 工程量清单计价按照费用组成可分为：人工费、材料费、机械费、管理费、利润、风险因素、规费、税金。 5.1 人工费：分为一类、二类、三类。天津2008定额一类工取费为59.2元/工日(8小时)，二类工取费为47.2元/工日，三类工取费为37.7元/工日。现阶段市场价为一类工：109.5元/工日,二类工：87.3元/工日,三类工：69.7元/工日，综合调整系数为1.85。人工费包括：基本工资、工资性质补贴、职工福利费、生产工人的辅助工资和劳动保护费等。（人工费类别标准按天津08定额相关子目规定类别执行，遇整体投标报价优惠时人工费一般不调整。） 5.2 材料费：以现行定额中的材料价为基价，以每月天津工程造价协会发布的“工程造价信息”价格为参考，双方协商确认实际价格。材料费包含主要材料、零星材料费、其它材料费等。凡构成工程实体且能够计量的材料、成品、半成品均按品种与规格逐一列出消耗量；不构成工程实体，且用量较小的零星材料，归入零星材料费内；材料的检验试验费（天津工程造价信息中的材料价中已含），采购及保管费纳入其它材料费中。（一般情况下2010年工程造价信息价高出市场价3%到8%，个别材料到11%，甚至更高。详见附表1） 5.2.1 材料采购及保管费按照材料价格的2.1%计取(基数为材料出厂价与运至施工现场价之和)，由建设单位供料至现场(或施工单位指定地点)，施工单位负责保管者，退给建设单位0.875%，施工单位保留1.225%；由建设单位供料至现场(或施工单位指定地点)，并由建设单位负责保管者，退给建设单位1.68%，施工单位留0.42% 5.2.2 工程建设中部分材料由甲方供料，结算时退还建设单位所购材料的全额材料款(包括应退的材料采购及保管费)，材料单价以合同约定为准，材料消耗量按实际消耗量确定。（当项目工程造价整体优惠时，甲供材料可根据甲乙双方约定按一定比例下浮，或把其甲供材料直接剔除不进入优惠价，一般选择后者，因为这样可使工程造价保持统一性，以便结算。） 5.2.3 周转材料按摊销量编制，且以包括回库维修及相关费用。 5.2.4 材料消耗量中包括了从工地、现场集中堆放地点或现场加工地点至操作或安装地点的施工现场堆放损耗、运输损耗、施工操作损耗。 5.2.5 基价中的材料价格是按照2008年度天津市建材市场材料价格加权平均综合计算，价格中包括了由供应地