江阴金属材料市场项目营销策划报告96P.pptVIP

推广执行 主要媒体：户外广告 针对人群：与本项目相关的专业人群 推广方式：在锡澄高速沿线和本地专业市场集中的区域2块户外大牌，用以 树立项目形象，吸引市场关注。 好处： 针对客群广泛，有利于短时间内树立项目市场形象 推广执行 其它媒体：报纸、专业网络、短信 针对人群：本市场和其它市场经营户，更大范围内的钢材生产、贸易企业 推广方式：通过专业网络，吸引更大范围内的业内人士，在不同的销售节 点以报纸、短信为传播渠道及时传递项目销售信息。 好处： 针对客群广泛，信息传播及时迅速。 推广费用安排 项目营销费用为总销金额的0.7%，根据各阶段的不同推广需要及媒体特点，安排 推广费用比例如下： 为您，我做到 * * VI表现： 精准有效的价格策略关系到项目的销售业绩 价格建议： 租金水平 2000年 2009年 年平均增幅 一楼 0.98 2.94 12.98% 二楼 0.87 1.47 7.23% 三楼 0.51 0.81 5.36% 扩建项目为5层建筑，根据商业规律3层以上商业租金降幅较少，基本持平，暂按3层租金的85%计算，项目现阶段平均租金为1.32元/平方米/日。 按照一般投资要求8%的投资回报计算项目商业价值为6023元/平方米 按照最低回报要求6%（5年以上人民币贷款基准利率5.94%）计算项目商业价值为8030元/平方米 按照同样的方法计算，一二层商铺的价格下限为10038元/平方米，价格上限为13383元/平方米 考虑到本项目为原址重建，现阶段租金水平可以反应实际商业价值，以租金回报为计算的方法，进行租金评定最为合理。 整体销售均价为8000元/平米 一~二层建议销售均价为13000元/平米， 其中：一层销售均价15000元/平米， 二层销售均价11000元/平米 三~五层销售均价为6000元/平米 通过租金回报法计算，中原建议： 价格执行： 认购优惠，在内部认购阶段，给予客户一定程度的优惠，争取更多客源，形 成无形效益； 适当提价，在项目形成一定知名度后，售价可逐渐小幅递增，逐渐上扬； 持续提价，当项目出现热销，提价是大势所趋，及时提价能取得更大的收益； 项目提价后，加大对老客户的宣传，告知他们已购商铺升值，通过他们的口 碑传播吸引更多的投资者购买。 优惠让利，当项目到了尾盘阶段，剩余的铺位因各种原因不受消费者欢迎，因 此在销售价格上给予一定优惠，以利全盘销售成功。 产品定位——江阴最具投资潜力的专业市场 形象定位——领旗江阴，财聚天下 价格定位——均价8000元/平米 采用何种推售方式？ 如何对项目进行推广？ 市场环境综述 营销推广策略 目标客户分析 项目定位分析 区域市场研判 营销重点 1、通过市场引导和挤压手段，使经营户转租为购。 2、确保不同楼层、不同区位的商铺都能顺利去化。 3、使项目始终保持市场关注度，持续热销。 4、主动营销，积极发掘客户资源 楼层偏好情况 通过对消费者的调研可知，绝大多数的商户对三层以上抗性较大，因此 在销售中，极易出现一、二层供不应求，三层以上乏人问津的局面。 但通过走访我们了解到，市场内的经营户对楼层的需求通过后期销售中的 引导，是可以将一部分客户向三层以上转化的。 推售方式建议一： 1、捆绑式销售 方式一：1+1销售 客户买一层的商铺，必须同时购买五层的同面积商铺。 方式二：买一送一 将五层售价摊入一层的售价，提高总价，买一层商铺，送五层的同面积商铺。 好处：有利于五楼商铺的去化，同时能够带活整个市场的动线，聚集人气，促进其 它楼层的销售。 2、拉开楼层价格差距 方法：拉开三、四层与一、二层的售价差距，将一部分经营户向三、四层引导。 好处：一部分对市场内楼层、区位要求不高的客户将因此向三、四层分流。 3、对于暂时滞销的铺位，开发商短期持有租赁。在经营一段时间后再根据实际情况转租为售，同时给予这类商户一定优惠，如租金抵首付等。 好处：吸引新增客户进入本市场，保证市场内人气。 推售方式建议二： 1、通过价格挤压，将部分客户向三层以上分流 通过定价手段，拉开各楼层的价格差距，将一部分对楼层需求不高的客户将三层 以上引导。 2、对于暂时滞销的铺位，开发商短期持有租赁。在经营一段时间后可转租为售，同时给予这类商户一定优惠，如租金抵首付等。。 优势 不足 建议一 能够