物业服务案例分析讨论课件（PPT33页）.ppt

* * * * * * * * * * * * * * 中国地产伙伴 服务无限生活 * 自行车丢失可拒交物业费吗? 一、案件经过: ??? 小区业主李某在小区内丢失三辆自行车后,拒绝交纳物业管理费,在多次催缴无果的情况下,物业公司将李某告上法庭要求其交纳物业管理费。 二、审理及判决: ??? 庭审中,被告李某辩称:自己交纳的物业管理费中包含保安费,可小区保安并没有真正做到保证自己财产安全的义务。原告物业公司诉称,保安只负责维护小区公共秩序和安全,定时开关小区大门,巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理,对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件,应由公安机关负责处理,与物业公司无关。 ??? 最后,法院判决李某向物业公司交纳所拖欠的物业管理费。 三、法律评析: ??? 本案中,物业公司收取的物业管理费中虽然包含保安费,但并不意味着住户丢失的财物都应由物业公司负责。物业公司的保安职责有一定的范围,盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪,应在公安机关破案后由行为人负责赔偿。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下,这一责任不应由物业公司承担。 ！ 中国地产伙伴 服务无限生活 * 安全管理方面 十、抓小偷挺身而出还需自保安全 案例描述: ??? 某某管理处护卫员小彭正在北广场巡逻,忽然听到后面有人在大喊:“抓小偷,快抓小偷。”小彭回头一看,只见两个男子一前一后在广场上追逐而来,后面一个边追边喊“抓住他,他是小偷”。??? 小彭见此情景,职业的责任感油然而生,一个箭步就冲了上去。小偷见半路有人拦截,吓得慌不择路,转向广场边的绿化带跑去,企图越过绿化带,向对面的马路逃窜。 ??? 处理过程: ??? 小彭当时心中就一个念头:不能让小偷逃过马路,否则就很难抓住。情急之下,借着奔跑的惯性,靠日常过硬的体能训练,在小偷刚踏上马路时,一个虎扑,越过两米多宽的绿化带,把小偷扑倒在马路边上,将其制服,与随后赶到的失主和同事一起把小偷扭送到公安派出所。 ??? 案例点评: ??? 物业管理工作最重要的职责是协助维护业主(住户)的安全,当业主的生命和财产受到侵害时,我们的员工应义不容辞地挺身而出,恪心职守。??? 但需要指出的是:无论什么时候都不要忘记“自我保护”原则,我们不鼓励毫无原则的“愚忠”行为。例如:当值时发现小区外面有紧急事件发生,我们不有脱岗而去,应当尽可能采取报警或呼叫未当值的护卫员等办法。因为我们是受业主聘请的企业行为,职责是保护小区内的安宁,而不是整个社会的治安。 ！ 中国地产伙伴 服务无限生活 * 高空坠物砸车巧妙取证免责 案情: ??? 2002年5月29日,车主徐某将其小轿车停放于深圳A大厦停车场,后发现车被高空坠物砸坏车头盖板。徐某找到该大厦管理处的保安,保安称其为邻近正在施工的B大厦坠落的瓷片所砸,并带徐某查看现场。现场为B大厦外墙正在拆卸脚手架和防护网,不时有坠物降落,车身上下布满灰尘,车旁有瓷片等建筑垃圾,车头盖板上有明显的锐物砸痕。随后赶来的管理处工作人员对现场进行了多角度拍照,并将瓷片包装好交给徐某。徐某修车后就修理费用与B大厦施工单位交涉未果,遂将B大厦的建筑单位某房地产公司和A大厦停车场的管理单位某物业管理公司告上法庭,要求两被告连带赔偿其修车费1000元。 ??? 原告徐某起诉的主要理由是,B大厦在拆除脚手架和防护网时设置的遮盖物过小,不足以防止损害的发生,应负赔偿责任;而A大厦物业管理公司未对其所停车辆妥善看护,也应承担连带赔偿责任。 ??? 被告一某房地产公司答辩称,原告的损失应找施工单位赔偿,作为建筑单位,我方早就要求施工单位严格遵守相关施工规则,做好安全防范工作。原告停车时清楚现场有建筑垃圾而仍停车,其意图值得揣测。 ??? 被告二某物业管理公司向法庭提交了现场照片,辩称损害结果的发生与自己无关,在停车场管理方面没有过错。 ? ！ 中国地产伙伴 服务无限生活 * 审判: ??? 深圳市福田区人民法院认为,建筑物以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任。原告停车——发现被砸——交涉,综合事实,参考现场照片,可认定原告车辆的损害是B大厦的所有人,应对损害负民事责任。被告二某物业管理公司不是建筑物的所有人或管理人,不须承担责任。最后,法院判决被告一某房地产公司赔偿原告徐某修车费1000元,驳回原告对被告二某物业管理公司的起诉。 ???? ！ 中国地产伙伴 服务无限生活 * ?? 评析: ??? B大厦发展商某房地产公司确应承担民事损害责任。我国《民法通则》作了明确的规定,法院也是据此作的判决。至于施工单位未妥善防护的过错,某房地产公司可依据建设施工合同,与施工单位协商解决。 ??? 本案中的某物