绍兴镜湖项目综合体开发的策略报告.pptx

综合体初步发展策略及 规划设计初步建议报告;目录 CONTENTS;/ 本案综合体发展视角;多层次、高复合的城市功能聚集，镜湖新区是未来最能体现绍兴现代都市风貌的区域;便利的交通条件，助力城市核心北移;充分利用区域优势及项目自身的区域地标形象，曲屯6号地打造地标性综合体项目;/ 本案综合体开发策略及定位结论;下面对综合体的几种功能可行性和开发模式分别进行初步探讨;商业;商圈分析;城市商业多中心发展，已形成基本商圈竞争格局;解放路商圈;业态组合;华联商厦;业态组合;业态组合;在建项目——金帝银泰城;柯桥商圈;天虹百货;银泰百货;柯桥商圈——万达广场;世茂广场规模较大，功能丰富，自成一个新兴消费片区 在一定程度上引领了城市一站式消费方式，拉动城市新的商业格局形成;;镜湖商圈;镜湖商圈——颐高广场;主力店面积占比较大，未来购物中心消费丰富度不足;购物中心以自持主力店，其他部分分割销售方式运作，未来整体品质和消费体验无法保证;镜湖商圈——嘉兴佳源项目;镜湖新区规划局杜工： 佳源集团在拿地之前缺少前期研究，目前的几次报规方案都未能体现4号地的商业价值，因此一直未通过。;各项目对本案的竞争威胁;商圈分析;世茂广场;区位;位于新兴的城市商务区，周边聚集了大量办公人群 临城市主干道胜利东路，交通便利;项目整体定位时尚，但招商和运营不利，经历了品牌的多轮调整;主力店占比较大，消化了购物中心大量面积，但对于购物中心的人流带动作用不足;购物中心部分餐饮整体丰富度明显不足 餐饮品质不高 尤其缺乏有吸引力的正餐;出现多动线规划，无法实现店铺的100%达到率 带来大量人流的餐饮与购物中心部分在规划布局上缺乏有效互动;万达广场;区位;主力店;依托万达广场自身品牌化运作模式和商户资源，引入了许多知名时尚品牌;丰富的餐饮为项目带来了大量有效消费人流;家庭儿童业态丰富度不足，缺乏对于有孩子家庭的吸引力的体验性业态 导致儿童零售经营不佳;金帝银泰城;;银泰在零售品牌方面具有很强的招商能力 且入市早于本案，未来在商户资源和消费客群的争夺上都占有一定的市场先机;银泰计划以购物中心形态运作该项目，未来可能在业态丰富度上有一定加强;重点项目分析启示：;2、需要根据商业定位方向选择主力店，单纯消化面积的主力店无法为购物中心带来有效人流 3、主力店的布局规划一定要注意与其他业态功能的互动关系;主要竞争对手;商圈分析;零售业态;本地服装品牌经营表现较好 外来时尚品牌经营状况不佳;城市产业结构和人群结构影响城市人群的消费观念，尤其是对于服饰零售的消费习惯;杭州等商业发达城市对于绍兴的零售冲击较大 档次全面，品牌丰富，加之便利的交通条件拉动绍兴人群的消费外流;餐饮业态缺失明显，与其他业态尤其与零售业态互动不足;区域;区域;品质休闲类消费开始引领城市人群的生活方式，但缺乏有效集聚;娱乐业态;城市人群在休闲娱乐方面的消费需求仍有挖掘和提升空间;儿童业态以百货内的儿童服装、玩具零售为主;;以世茂广场为例;美国梦工厂等大型儿童娱乐商户落户绍兴意愿明显，未来打造城市家庭儿童体验消费有较大市场机会（招商局信息）;商圈分析;1、充分利用区域生态、休闲的功能定位及项目自身环境、景观特色，在休闲氛围和体验上打造不同于核心商圈项目的优势特征;通过营造休闲消费氛围引导城市人群的生活方式;2、重点关注城市餐饮娱乐等体验消费需求，形成城市人群的目的性重复到访;品质社交餐饮、社交娱乐，打造最具氛围的城市会客厅！;3、缩小零售规模，降低经营风险;4、弥补成熟商圈家庭儿童体验性消费的不足，打造家庭儿童一站式消费目的地;通过丰富的儿童体验类业态的组合形成家庭儿童消费组团 打造城市尽享家庭快乐生活目的地！;5、集中商业要尽早入市，在商户资源和客群争夺中占据市场先机;引领城市人群的休闲生活方式 形成整个绍兴市中心城区的消费目的地 丰富功能和业态，提供一站式消费选择;商圈分析;非核心商圈;项目定位;业态;聚集多个大型主力店，消化大量面积， 同时依托主力店的聚客能力吸引消费人群;1、聚集丰富的零售品牌 2、主力店消化大量商业面积;;从城市商业结构来看;从市场角度、商业定位方向和对于项目整体的功能考虑主力店的设置;;;;;;;;;IMAX厅物业要求;本案自持商业业态初步规划-方案一;参考;;初步租金收益估算;;儿童体验馆的全称为“角色扮演型儿童体验馆”，又名“儿童职业城” ， 是面向2-12岁儿童设计的职场体验公园。 馆内的设施按照实物以适当比例缩小，儿童可以选择自己喜欢的职业参 与相关活动，获得模拟货币并可在馆内消费、存储，在尽情玩乐的同时 潜移默化中体验职场。 ;;;收益模式;案例参考;;;;;;;商业;1、站在城市整体版图上，本案打造写字楼的机会和风险？;站在城市整体版图上，本案打造写字楼的机会和风险？;未来5年，镜湖