物业管理法规第11章_物业管理纠纷解决的法律规定.pptVIP

【本章学习目标】 1．了解物业管理纠纷类型和解决原则 2．掌握物业管理纠纷的和解和调解方式 3．掌握物业管理纠纷的仲裁和诉讼方式 4．了解证据的概念和基本特征 5．了解举证责任的概念和基本原则 6．掌握物业管理举证责任的分配原则 【引导案例】停电事故导致业主落人电梯井纠纷案 某日，某大厦突然停电，导致正在运行的电梯停在楼层中间，乘客被困在电梯里，物业管理公司接报后，立即派维修工打开另外一层的电梯门，恰好某业主感兴趣前来观看，突然滑进了电梯井摔伤。事后，该业主要求物业管理公司赔偿。物业管理公司该不该赔偿？ （一）按纠纷所属法律部门不同的法律关系性质差异，物业管理纠纷划分四大类 1．民事纠纷 指民事法律地位平等的自然人、法人、其他社会组织相互之间基于财产关系和人身关系而发生的纠纷。物业管理纠纷大部分属于民事纠纷，主要表现为：服务合同纠纷(违约纠纷)、侵权纠纷、不动产相邻关系纠纷、无因管理纠纷等。 2．经济纠纷 正确地说是经济管理和协作纠纷。指存在经济组织隶属关系，地位不平等的个人与其所在经济组织之间、下级组织与其上级组织之间或者依法依合同结成经济协作性隶属关系的不同经济组织之间，基于经济利益关系和组织管理职责关系而发生的纠纷。其主要表现为物业管理企业与特定业主及业主委员会之间发生的经营管理权限纠纷；在业主个体与业主小组、业主会议、业主委员会或住区管委会之间发生的经济事务自治权利义务纠纷；有关单位依物业管理法规应当相互协助而未尽协助职责纠纷等。 3．行政纠纷 狭义是指行政机关在行使管理职权过程中与自然人、法人和其他组织之间发生的具体行政行为争执及连带利益（如行政赔偿）争执。 广义还包括对抽象行政行为，即行政规范性文件内容规范的争执。在物业管理行政法律关系中，主要有物业管理的行政主管机关的行政指导和行政监督的具体行政行为纠纷，以及其他相关行政部门监督、管理或干预物业管理活动引起的纠纷。 4．刑事纠纷 指个人和法人单位的行为触犯刑事法规而引起的纠纷。如物业管理中保安管理行为招致某业主不满，该业主纠集朋友殴打物业管理公司的保安人员及公司经理，致其死亡或重伤，这种打人行为就超出了治安管理处罚条例的管辖范围，上升为刑事纠纷，该业主及其他打人凶手要经刑事诉讼程序而依法受到刑罚的惩处。 （二）按纠纷中的基本权利性质和特点不同，物业管理纠纷划分为四大类 1．物业管理产权纠纷 主要是物业所有权方面的业主专有权与业主团体共有权辖属范围的确认纠纷，业主团体复有权与托付物业管理企业的物业经营管理权行使之间的权限划分和确认纠纷，物业使用权人与业主及业主团体之间发生的使用权益确认纠纷等。 2．物业管理债权类纠纷。 主要是与物业管理服务有关的合同之债、侵权之债等债权债务关系纠纷。如物业管理服务违约纠纷、物业管理行为失误致人损害的赔偿纠纷、车辆保管纠纷、无因管理之债纠纷等。 3．物业管理行政权类纠纷 主要是物业管理行政主管机关和其他有关行政部门在行使职权的具体行政行为中与行政相对人之间发生的行政权限和行政权行使是否违法、是否得当、是否显失公正的争执。如违法建筑和违法搭建的行政确认与行政执法强行拆除引起的纠纷等。 4．物业管理自治权类纠纷 主要是业主、物业使用权人、业主会议、业主委员会、业主团体自治的行政指导和监督部门，相互之间在团体民主自治权益方面发生的纠纷。如业主不执行业主公约的有关规定或不执行业主会议续筹物业维修基金的分摊决定而引起的纠纷。 （一）物业管理合同纠纷的特点 1．纠纷主体的平等性 物业管理委托合同是业主代表组织或开发商与管理公司基于平等民事主体的身份订立的，各方当事人的权利义务依据“平等自愿、等价有偿、诚实信用”的原则确定。因此，在解决纠纷时任何一方都不可能凌驾于对方当事人之上。 2．纠纷的内容和标的既有有形的物质(如财产)，更有无形的服务 物业管理合同是一种服务合同，因合同出现的纠纷可能有财产的内容，如请求给付违约金或赔偿损失等，但也有请求提供或取消服务，或改善服务质量等无明确财产的内容。 3．纠纷处理方式的协议性 纠纷当事人可以选择处理纠纷的方式，如协商、仲裁、调解或诉讼。 4．纠纷管辖的地域性 物业管理合同纠纷除当事人选择仲裁可以不受地域限制以外，以诉讼方式或请求有关管理部门调解的，均须遵循物业所在地有关机构管辖的原则，如诉讼，就只