写字楼培训资料（大智）.ppt

3、写字楼客户需求要素分析： （1）对写字楼的看重因素： 3.8 3.8 —— —— 3.8 —— —— —— 很不看重 100 100 100 100 100 100 100 100 合计 30.8 46.2 30.8 11.5 23.1 11.5 11.5 —— 不看重 53.5 34.6 50 65.4 46.2 57.7 30.8 38.5 比较看重 11.5 15.4 19.2 23.1 26.9 30.8 57.7 61.5 很看重 餐饮/娱乐/健身设施 翻译/秘书软性服务 商业配套 电梯品牌/数量/速度 公共空间的装修 银行/票务/邮电配套 Internet 网络服务 通讯设施 % 3、写字楼客户需求要素分析： （2）对写字楼物业设施及智能化配置的需求程度： —— —— 7.7 —— —— —— 很不看重 —— 57.7 30.8 34.6 26.9 26.9 比较看重 3.8 11.5 26.9 57.7 61.5 73.1 很看重 通讯系统 IC卡系统 有线电视系统 照明自动化系统 宽带布线 保安监控系统 % （3）希望写字楼内有的辅助功能： 50 50 61.5 80.8 很看重 小型展示空间 康体娱乐 会议室 餐饮 % PART 4郑州写字楼投资价值分析 新兴行业拉动市场需求，新政出台加持写字楼投资优势 相对于住宅市场而言，写字楼市场的投机成分小，基本属于长线投资。而且写字楼投资收益和一个城市的经济发展水平是成正比的，城市经济发展越快、越活跃、写字楼的需求就越大，租金也就越高。 随着近年郑州经济的快速发展，广告传媒、旅游娱乐、外贸公司、IT通讯等一些新兴行业异军突起，越发注重企业形象的包装和商务配套服务，市场上对于写字楼的需求不断扩大；同时随着楼市新政对住宅市场的重拳打压，写字楼市场异军突起，成为投资新热土，这也大大带动了写字楼销售价格的稳步增长。高品质、创意型的写字楼将作为“低成本、高环保、高性价比”写字楼代表，受到越来越多中小企业的欢迎。 五大投资价值，撑起楼市一片天 （1）租金回报率高： 与逐渐降温的住宅投资市场相比，写字楼市场风头正劲。 从目前市场来看，甲级写字楼的销售价格和高档住宅的价格相当，但是甲级写字楼的租金水平却远远高于住宅，以郑州国贸中心为例，租金为39-48元／平米／月，而同一区域内100平米精装住宅月租金为1500元左右，收益仅为写字楼的几分之一。 五大投资价值，撑起楼市一片天 （2）变现能力强： 与住宅相比，因为银行的宽松信贷政策短期不会收紧，支持投资客的入市意愿，产品容易卖出， 资产流动性高，变现能力高。 郑州写字楼培训资料 PART 1郑州写字楼市场概况 1、历年写字楼市场走势分析 如上图所示，2004-2010年期间，除09年严重供不应求外，其他年份办公物业的供求量相对平衡。08年受金融危机影响，开发商放慢了对办公物业的开发力度，导致09年供应量急剧减少。09年随着经济好转，在住宅市场首先复苏的带动下，办公物业销售大增，历年累积的大量库存被消化，使市场供求严重失衡。2010年依然延续供不应求状况，同时市场受强烈通胀预期及住宅市场调控政策影响，大量的投资客入市，导致市场供求两旺，供应量和成交量双双创出历史新高。 1、历年写字楼市场走势分析 历年来，办公物业的成交价格呈震荡上行态势，与住宅物业价格（上述价格包含经济适用房）在大趋势上保持一致，但是由于办公物业整体供求量较小，平均仅占全市商品房开发量的5%-10%，因此办公整体均价受个别区域、个别项目的影响较为明显，价格波动幅度远大于住宅产品。 从平均涨幅来看，2004-2010年，郑州市办公物业的整体涨幅达到143.5%，平均年复合增长率为16%。其中2004-2006年价格较为平稳，自2006年开始，办公物业价格呈现加速上涨态势，2006-2010年期间涨幅达到118.5%，年复合增长率达21.58%。 2、2010年写字楼市场概述 2010年，办公物业市场供应强劲，批准预售面积为78.31万平米，较09年的21.82万平米增长258.9%； 办公物业成交量为93.66万平米，较09年成交量69.61万平米增长34.5%； 办公物业成交均价8522元/平米，较09年5252元/平米上涨了62.3%。 整体供求比为1：1.2，供求矛盾有所缓解，但仍然供不应求。 从量价关系上看，在成交量的有力支撑下，成交价格震荡攀升，2010年郑州办公物业市场呈现稳步发展态势。 3、2010年各区域写字楼供求量 从办公物业供求量来看，2010年郑东新区和金水区是办公物业供求的绝对主力区域，两者在全市供应量和成交量中所占的比例均达到95%，其他区域有办公物业供应的比例非常低。由于地段、商务氛围、配套环境、档次、配置标准、发展潜力等方面的优势，两