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深圳中原 技术发展中心(王钧) 豪宅标准体系研究 豪宅作为居住建筑的最高端类型，代表了一个国家或地区居住建筑开发、设计的最高水平，同时也反映了少数社会精英阶层的理想生活方式，具有其存在的重要性和必然性。尤其是随着经济水平的发展和富豪阶层的出现，豪宅的产生更具有了相当的可能性。因此豪宅的开发设计研究，既是住宅技术发展的需要，也是房地产市场的迫切需求。 近几年，纵观深圳市场，豪宅项目迭起，大部分的开发商都至力于做豪宅项目，以实现地块利润率的最高化，可谓豪宅总动员，这份报告集中对豪宅产品进行了一系列的分析，对其标准提出了一套参考性的建议，以便于今后咨询以及设计工作给予借鉴参考。 序言 豪宅的定义 CHAPTER 1 豪宅的定义 什么是豪宅?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。 顶级别墅豪宅代表之华侨城天麓 顶级别墅豪宅代表之观澜湖大宅 1、豪宅区位优越不可替代； 2、豪宅环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源； 　3、建筑精美不可复制,风格各异难以仿造： 4、人文价值无法再生,在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有. 豪宅的分类 住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)。 由于要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。 所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅(别墅豪宅)及集合型豪宅(公寓豪宅) 别墅豪宅 更好的建筑材料 更多的山水资源 更多的绿化面积 公寓豪宅 更好的地理位置 更佳的室内建筑 更好的装修标准 更多的占地面积 更好的建筑材料 深圳华润幸福里 公寓类豪宅 深圳圣莫丽斯 别墅类豪宅 第一，“自然生态指数”，即要求“豪宅”必须拥有永久性海景资源、原生态的自然海洋资源及完善的滨海 环境保护，周边绿地同社区比(绿视率)不低于25％，空气中负离子含量不低于20％噪音不高与40分贝。 第二，“交通便利指数”，即要求“豪宅”必须拥有便利的海、路、空交通体系，与市中心距离不超过10分 钟车程，到机场距离不超过30分钟车程。 第三，“生活配套指数”，即要求“豪宅”拥有全面的国际化生活配套，拥有大型的购物中心、休闲场所及 酒店、娱乐场所。 第四，“建筑规划指数”，即要求“豪宅”必须按国际通行的标准规划建筑，建筑密度不高于30％，容积率 不高于1，社区绿化率不低于35％。 第五，“文化教育指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际承认学历的教育机构，实行多种语言教育。 第六，“安全指数”，即要求“豪宅”必须拥有符合国际通行的安全保障体系，具备多层国际标准的安全防 范措施。 第七，“医疗指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际标准的医疗设施，能够享受完备的、较具规模的医疗机 构服务。 第八，“社交指数”，即要求“豪宅”必须拥有符合国际习惯的社交场合，拥有不低于2000平方米国际标准 的豪华会所。 第九，“生活方式指数”，即要求“豪宅”必须推行国际流行的生活方式，拥有具备国际标准的网球场，能 够享受冲浪、游艇等国际滨海生活流行运动。 第十，“生活服务指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际标准的服务机构，享受星级酒店标准的服务。 豪宅指数 豪宅的环境 CHAPTER 2 ★★： 内部环境配置 ★★： 外部环境配置 外部环境配置——积聚性 项目所在的区域位置是决定项目品质与未来市场的最为关键因素之一。 积聚性，即豪宅区的概念，这一概念已被国内外普遍接受。纵观世界各地，单栋豪宅的孤立存在是罕有的。 城市 豪宅区 优势 豪宅代表楼盘 上海 佘山板块 佘山自然资源 低密度、低容积率住宅区 上海紫园、世茂佘山庄园、佘山3号、佘山月湖山庄、紫都上海晶园 浦东滨江板块 滨江海景 陆家嘴繁华地段 汤臣一品公寓、财富海景花园、世茂滨江花园 深圳 后海片区 深圳湾片区，海景资源，近中心区 新兴的豪宅区域 卓越维港、三湘海尚、宝能太古城 香蜜湖片区 近中心区，同时环境优越 开发较早的豪宅区域 香蜜湖一号、中旅国际、熙园、香蜜山 大南山区 靠近大南山、俯瞰深圳湾海域 开放最早的区域，高度国际化 兰溪谷、百仕达红树西岸花园、中信红树湾 外部环境配置——交通可达性 市区豪宅本身就处在城市中心位置，相对具有交通便利的优势。 一般的别墅项目讲求远离城市的喧闹，对于豪宅产品更不例外。但是，并非离开城市越远，其区位价值就越高，如果脱离了城市生活、居住的半径，这样的“世外桃源”或许只存在于东晋年代。现代豪宅追求的是“离尘不离城”的一番净土。 交通可达性：无论是否豪宅，交通可达性都是衡量住宅位置的一个重要指标。 豪宅交通条件表 与市中心距离