房地产成本管理实施细则.ppt

方案设计阶段 项目目标成本方案版中建筑指标应包括：外墙面积、外保温面积、外装不同饰材面积、门窗面积、屋面饰材、防水面积指、大堂装饰面积、室内公共部分装修面积、室内精装修面积指标（精装修交房项目）； 基础工程成本应结合地质勘察报告，计算基础工程量结合历史数据、市场预期测算； 主体工程成本的工程量参考历史项目的经验数据，单价结合现合同条件以及市场预期进行测算； 方案设计阶段 景观工程面积测算应分类别列明：景观、软景、硬景、水体、铺装、挡墙、围墙、代征绿地； 三通一平工程成本的土石方工程量应包括，施工道路、施工水电、临时设施根据施工平面布置图测算； 基础设施工程成本根据综合管网工程应分类别列明：道路、雨污水、雨污水处理池、强弱电管网、给水管道； 方案设计阶段 根据审核通过的《项目目标成本（方案版）》，由成本部负责完成《初步设计任务书成本控制附件》，并报项目负责人审核，作为《初步设计任务书》的附件。 初步设计阶段 初步设计图纸出图后，进行相关工程量、价概算 ，并提出技术经济优化措施建议； 主要应注意：总包工程、机电工程、精装修工程、园林景观工程； 初步设计阶段 如有实体样板房的，则分别在设计完成时及竣工后，进行相关成本测算，并且比较分析； 工程实施阶段 成本分解及合约规划 《项目目标成本（执行版）》编制完成后15个工作日内，参照合约规划体系对目标成本进行分解，形成《项目二级分解及合约规划》。 工程实施阶段 政府部门招标手续的办理 目前政府部门签发的中标通知书由项目公司开发部办理，合约部应协助提供有关资料。 办理招标手续时，注意不宜采用合同金额及开工/竣工时期有出入的合同。 工程实施阶段 合同应包含以下几点： 在工程范围，是否有差异情况、灰色界面等； 配合其他承包人的工作范围； 施工场地布置、施工方案(包括施工安全措施等)、管理人员架构表、施工质量监管制度等； 供货及进场时间； 施工进度表； 材料技术规格表； 产品保证书等资料； 付款条件； 工程实施阶段 备忘录 在确定电梯及主要机电设备(如制冷机组)供应与安装中标单位时，还应综合考虑投标单位在免费保修期满后往后5年的维修保养合同的报价； 在确定铝窗与幕墙中标单位时，还应综合考虑擦窗机的技术参数（如适用），可行性及报价； 工程实施阶段 工程实施阶段 动态成本跟踪 合同签订人在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款计划进行拆分。 在施工图完成后45天内，项目成本经理应负责组织完成施工图预算，并对目标成本进行预算调整。 施工图预算包括单体建安装修工程、配套设施工程、基础设施工程、环境景观工程； 合同变更( 包括：经济签证、设计变更、技术洽商），按照相关制度要求进行确认及审核后7天内审核完。 工程实施阶段 月度成本回顾 每月25日前，由对已发生合同金额调整（如合同预算调整、合同变更调整）进行统计。 工程实施阶段 月度资金计划 成本部负责编制对应的次月月度资金计划。 月度资金计划在每月25日前编制并审批完成。 工程实施阶段 中期付款备忘录： ? 注意审批权限，按权限传送至相关领导批复。 按审批权限及流程所示，检查是否所有须审批的领导签名齐全。 付款记录表的合同金额须与正式合同一致。 任何变更追加，必须有变更确认书或补充协议的签署后才能放进付款记录的变更帐内。第一次加入变更帐项时，必须把变更确认书/补充协议副本附上。 工程实施阶段 中期付款备忘录： ? 保留金的计算须考虑变更追加。 当付款累计达85%或以上时，要倍加小心，特别是变更追减或扣款的帐项。 如工期已拖延，付款须考虑扣减拖期罚金。 任何付款如有宽限期，审批后的付款审批表须押在财务部并由其保管。 工程实施阶段 工程实施阶段 工程变更审核及批复 已报价的变更，应及时更新登记《变更统记表》。 ?在未最终批复前不能通知承包单位。 合约部应及时跟进变更帐的审核，并填写《变更审批表》上报审批，附详细的工程量计算细目及变更单价的组成细目。 经批复的变更，合约部应发出附件 《变更确认书》，以便承包单位及时书面确认，避免其日后反悔。 工程实施阶段 设备\材料数量统计 对于甲指乙供或甲供设备/材料，在定标、每批订货、验收、仓存、发给各承包商/安装单位、完工验收等过程中，都要特别留意，把每阶段的数量登记下来，以便结算时能有文字的依据。 项目竣工成本确认 项目竣工成本，是指在项目竣工验收后全部成本，包括确认的已发生成本和估算的未发生成本。已取得结算书的，按结算书反映，未取得结算书的，进行估算。 包括开发成本、营销费用、管理费用、财务费用。 项目竣工成本确认 项目成本经理应将《项目竣工成本》与上一版《项目目标成本》比较，分析、说明差异原因。 所有竣工工程，需在竣工