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崑山科技大學不動產經營系 （土地開發）  台南縣歸仁鄉武東段全256地號土地開發計畫 （市場分析） 指導老師: 柯伯煦、林澤森 老師 組長: 4970T093許維萱 組員: 4970T044黃怡安 4970T045蔡霈璇 4970T087周育綺 4970T092蔡佩容 4970T094楊舒婷 4961T012楊志峯 台南縣歸仁鄉武東段256地號 用地土地開發計畫 基地背景說明 台灣高鐵於2007年正式通車後，南下北上的列車頻繁穿梭，也象徵性的揭開了歸仁鄉的世紀新頁。由於高鐵台南站設置於境內武東村，使得仍具農村恬靜氣息的歸仁一躍成為大台南都會區百萬人口的交通門戶，也是南科園區對外的重要運輸網絡。正因如此地位的提升，原本發展較緩的歸仁，頃刻間凝聚世人目光焦點，許多重大建設計畫紛紛落腳，帶給歸仁鄉美麗蛻變的契機。 基地面積與地價 基地條件與現況  本案基地坐落於台南縣歸仁鄉內，東臨歸仁大道，北臨歸仁八路，西臨武當路，基地形狀為長方形（東西寬、南北窄）。基地附近有台南高鐵站，和沙崙國中和東西向快速公路關廟線。目前基地正作高速鐵路臨時停車場使用。 都市計劃規定 指定退縮地：建築基地之指定退縮空間 系統留設規定如下： 歸仁鄉人口與戶口成長表 特定區產業問題 歸仁鄉之主要產業發展以製造業、批發零售業、營造業及餐飲服務業為主要經濟發展活動。 本特定區計畫目標年民國110年之一、二、三級產業人口數比例以10％、25％、65％，產業人口數分別為1606人、4014人、10437人，合計產業人口數為16057人。 但因為特定區各項計畫進展緩慢，人口成長未如理想，相關產業人口需重新評估。 歸仁鄉產業成長情形 參.交通概況  及重大建設 交通概況 高速鐵路及高鐵台南站 　 高速鐵路經過本鄉西側，並於南部之沙崙設站。高鐵通車， 將使本鄉成為台南都會區與其它重要都會區間之往來門戶。 台南-關廟快速道路及六甲交流道 　 由二高關廟交流道起，沿182縣道往西南經沙崙、仁德鄉保安 地區至台南市喜樹，並於本鄉六甲設置交流道。 相關重大建設計畫彙整表 財務分析 一、本案的開發投資評估計算如下所述： 16960（㎡）× 0.3025＝5130.4（坪）﹝基地的ㄧ樓面積﹞ 200％（容積率）× 5130.4（基地面積；坪）＝10260.8（坪） 故可興建之總樓地板面積為10260.8坪 容積率為200%，建蔽率為50% 故興建樓層數為4 樓。 財務分析 二、可銷售之總樓地板面積 陽台 565.2×（1/8）＝320.65（坪）﹝2 樓至4 樓﹞ 財務分析 財務分析 銷售方案評估分析 財務分析 三、開發成本與投資敏感性分析 以下的開發成本估算是以方案一為例 （1）土地成本： 土地成本為 11222.75（坪）×11（萬）＝123450.25(萬) （2）建築成本： 建築成本為 11222.75（坪）×8（萬）＝89782（萬元） （3）代銷成本 172509.7（萬）×1％(代銷費用)＝1725.1（萬元） 財務分析 （4）管理費用 假設以建築成本之10％估計 89782（萬）×10％＝8978.2（萬元） （5）其他相關稅費支出 假設以總銷售金額之1％估計 172509.7（萬）×1％＝1725.1（萬元） （6）總開發成本 土地成本＋建築成本＋代銷費用＋管理費用＋其他費用＝總開發成本 123450.25＋89782＋1725.1＋8978.2+1725.1＝225660.64（萬元） 財務分析 銷售額、開發成本與投資報酬敏感性分析 單位（萬/坪） 歸仁建案之比較 結論與建議 不動產的投資開發有許多的細節必須周密地設 想，許多的構想更必須以市場調查做基礎，並從 中找到具有賣點的市場縫隙與產品自身定位。從 市場面而言，受台南縣市合併，又近10年來歸仁 鄉的居住人口及工商服務業就業人口皆呈現平穩 成長，因此，可據以推論基地所在之透天式的住 宅市場潛力是尚未值得受到關注與開發。再就財 務面分析，本案假設以一樓為供商業使用與二樓 以上為住宅使用為目標，其在售價上較無競爭 力，因為總開發成本過高，且銷售金額過於平 價，無法抬高金額，所以造成投資可能會有虧損 的現象發生，故建議不立即投資開發，繼續做停 車場使用。 簡報完畢 謝謝各位聆聽 * * 356