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小区地下车库权属到底归谁 2007年08月06日12:08 法制与新闻 　　【法眼观察】2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议上高票通过的《中华人民共和国物权法》对长期引发争议的小区车位归属问题作出了相应规定。针对此话题的广泛讨论随之展开，同时越来越多的有关车位问题的纷争也接踵而来。那么，《物权法》的规定是否能完全以及合理地解决此类问题呢？ 　　小区车位是否应该收费？ 　　2007年4月16日，对于北京回龙观龙锦苑二区来说，是不寻常的一天。小区业主委员会将一篇《致天鸿宝地物业管理公司公函——关于小区停车场事宜》贴到了业主论坛里，引发了小区业主停交停车费事件。 　　此公函称：“就小区停车场收费事宜，业主委员会与物业管理公司经数次协商、谈判后无法达成一致，因此，业主委员会作出如下决定： 　　“1、取消龙锦苑二区停车场收费服务，不再将小区停车场委托贵公司经营。 　　“2、自2007年5月1日起，直至就车位委托经营收益分成达成一致、签署新的车位委托经营合同后的自然月终止期间，龙锦苑二区业主在小区停车场停车，贵公司不得收费。 　　“3、业主委员会将在2007年5月1日前向小区业主发放停车证并告知贵公司，用于此期间小区业主车辆的识别和管理。 　　“4、对于2007年4月30日及以前，贵公司就小区停车场所收取的费用问题，业主委员会坚决主张贵公司收取的费用中包含停车场共有产权收益，并就此保留法律诉讼的权利。” 　　此帖一经公布，在龙锦苑二区业主论坛上瞬间引起强烈反响，许多业主纷纷跟帖表示支持，认为该小区的物业管理公司——天鸿宝地公司无权收取停车管理费。到底是什么原因导致业主们认为小区物业管理公司无权收取停车费？停交停车费的原因是什么呢？ 　　原来，自2005年龙锦苑二区入住以来，小区的地面停车位就一直以租赁方式使用，价格为每年1600元，小区每年仅停车费一项，就有35万元的收入。业主们认为，小区内220个地上停车位占用的是业主的公摊面积，那么一年35 万元的停车费中，扣除必要的成本和一部分归物业公司所有的管理费用外，大约还有20多万元的盈余，剩余的收入应当归全体业主所有。于是，业主们向物业公司提出，收取的停车费由物业公司和全体业主三七分成，物业公司分三成，作为其停车管理的费用，业主们分七成，因为业主对小区车位享有所有权。但是这个提法遭到了小区物业公司的坚决反对，天鸿宝地物业管理公司方面的观点是，目前小区停车场长期出租的车位只有65个，出租率只有22％，根本达不到业主们所说的每年20多万元的盈余，停车管理费剩下的钱都摊到物业管理费中去了。在业主委员会和天鸿宝地物业公司进行的数次谈判中，双方就此问题各持己见，僵持不下，龙锦苑二区的业主委员会遂作出上述公函中的决定。 　　公函发布之后，物业公司也迅速予以反击，在他们看来，小区的业主委员会只是业主大会决议的执行机构，无权作出决定，况且是停交小区停车费这样的重大决定，必须听取全体业主的意见；再者，小区停车场的收费标准是以北京市国土资源局、北京市房管局以及北京市发改委等多个政府部门的文件作为依据的，收费并无不妥之处。 　　一时间，双方各执一词，矛盾不断激化。就在业主委员会作出停交停车费的决定后不久，小区内相继出现了打人事件、业主委员会主任晋岩伟家门口被人泼汽油等等。后来，在北京市业主委员会协会申办委员会的协调下，龙锦苑二区业主委员会和物业管理公司又坐到了一起，进行了几次谈判，尽管双方就停车费问题依旧无法达成一致，但是小区业主委员会于200 7年4月29日与天鸿宝地物业管理公司发布联合公告，收回前一公函中停交停车费的决定，业主仍然按照原标准继续交费。至此，小区停车费风波宣告结束。 　　该纠纷的最后结果我们姑且不谈，那么业主在小区内停车是否应该交费呢？北京盛廷律师事务所律师毕文强认为：“ 小区停车位置分为地上停车位和地下车库两种，二者的概念是不同的。目前，《物权法》并没有对地下车库的权属作出明确的规定，但把主导权交给了建筑开发单位。在《物权法》实施以后，如果地下车库的权属归开发商所有，那么停车费必须要交；如果权属归业主所有，停车费也要交，不过收益归全体业主所有。”但是，毕律师同时认为目前还存在两个法律盲点，对于属开发商所有的停车位，其收费标准和执行是否该由政府介入？在业主委员会没有产生的时候，归业主所有的停车位的费用如何收取？ 　　看来，停车收费是没有疑问的，关键问题在于车位或车库的权属到底归谁。确定了其权属，很多问题也就迎刃而解了。所以，很多此类纠纷的争论焦点也是权属问题。然而，权属的确定并不那么简单，北京市太月园小区的业主委员会与该小区的物业管理公司之间事关车库权属的诉讼也许能让大家体会到这一点。 　　地下车库的权属归谁？ 　　太月园小区位于北京市海淀区，共有住户1900多户。2005年