广州商业圈布局分析研究(2015)讲义.pptVIP

个案欣赏—万博广场 开业 时间 经营规模 管理费 使用率 消费 档次 经营业态 平均月租金 （元/㎡） 经营 状况 2013年 建筑面积20万㎡ 45元（商业街） 60% 中高档 欧莱斯折扣店、男女服饰、小饰品、家居用品、餐饮、娱乐、早教中心、儿童服装、玩具家电 商业街：60元/㎡/月 吉盛伟邦1F：150-160元/㎡/月 吉盛伟邦2F:120-130元/㎡/月 散铺：200元/㎡/月 70%出租 开发商 广州番禺德舜房地产公司 地址 番禺番禺迎宾路 品牌 天河城、四海一家、欧莱斯折扣店、吉盛伟邦 小结 番禺区商圈的主要集中在105国道、迎宾大道及地铁三号线延线，并逐步向南延申发展； 桥南商圈近两年番禺区有过半数以上的新开发的商业项目坐落此，商业潜力巨大； 番禺现有的商业主要以百货、商业街为主，但整体档次偏低，整体缺乏系统规划，与经济发展水平对比呈现落差，大型购物中心、体验中心、时尚生活中心将成为番禺区商业发展的趋势。 三、存在问题及解决期望 1、商业网点布局的合理性有待进一步改进。 2、大型商业设施过度集中，缺少规划指导， 产生新的消费困境。 3、广州商业网点的布局与旅游景点的呼应配合 不够，缺少联动机制和品牌整合效应。 4、商业网点布局与城市交通网络布局不协调。 广州交通网络存在问题 第一，道路结构失衡，表现在道路系统结构不完善，缺乏快速 路层次和环路布局，道路功能层次混乱，比例失调，道 路级别的衔接不当； 第二，道路容量不足，表现在主干路网标准低，断面不统一， 车道宽度富裕，自行车道较宽，容量不足，导致道路通 行能力下降； 第三，交通阻塞点增多。表现在断头、瓶颈、错位，路口与路 段能力不匹配，缺乏渠化措施，给道路容量带来较大损失 实际上，广州的交通拥挤有相当部分原因是购物中心的过多人流、批发市场的物流拥挤所导致的。 广州商业未来发展趋势 数量庞大的中端/中高端个性消费不足； 传统的赢商模式越来越难以满足消费者的消费观念； 就有的市场格局已达到饱和状态，各路商家寻找突破； 新的营销模式呼之欲出，关键看谁先打开新局面； 大型一站式综合性仍然是市场的主流，但以综合性为基础的同时必须走向个性化经营，创造自身特色。 未来发展趋势 商业饱和 买卖双方地位易转 市场竞争激烈 跳出旧有的定位思维模式 符合市场发展趋势 现有商业占据各种经营方式 一站式经营 游乐式经营 专业市场 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 打造内中外三层商圈 广州还将按照城市的规划和城市的发展，打造内、中、外“三层商圈”，按照“内精、中厚、外强”的发展要求，形成空间定位准确、圈层分工合理、地域特色鲜明的商业圈层结构，其中要将内圈层发展成为凸显现代消费、现代服务、高级商务及综合会展功能的核心商圈；中圈层依托地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型零售业态，使中圈层发挥“承内启外”的作用，形成商业发展厚实、辐射功能强大的商圈；而外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络，积极发展物流园区、批发市场园区和零售商业功能区，壮大外圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市的辐射力。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 广百百货 名盛广场 光明广场 五月花 中华广场 友谊商场 个案分析—五月花 开业 时间 经营规模 管理费 使用率 消费 档次 经营业态 平均月租金 （元/㎡） 经营 概况 2004年 商业 2.95万㎡ 60元/㎡ （10元广告） 45% 高档 -1F：精品、服饰、小吃 1F：国际精品、进口名牌 2F：化妆品、女士服饰 3F：男装品牌、童装、玩具 4F: 运动服饰 5F：餐饮、小吃 6F7F：电影城、餐饮 8F：餐饮、小吃 9F：婚纱、美容 -1F：800-1200元/平方米 1F：1000-1200元/平方米 2F：800-1000元/平方米 3F：800-1000元/平方米 4F: 600-800元/平方米 5F：500-600元/平方米 6F：400-450元/平方米 90% 开发商 广州丽兴房地产开发有限公司 地址 越秀区中山五路68号 品牌 主力店：万宁、肯德基 品牌店：满记甜品、肯德基、厨房制造、千色店、六本木、时间廊 个案分析