土地增值教材新税政策介绍(ppt 15)(1).pptVIP

土地增值税政策介绍 主要法规和政策 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（暂行条例） 《中华人民共国和土地增值税暂行条例实施细则》（条例实施实施细则） 《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知 》（国六条） 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （清算通知） 《国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》 《关于公布山东省享受优惠政策普通住房标准的通知》 第一部分 征收范围 《土地增值税暂行条例》转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入 《暂行条例实施细则》的解释： ▲是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 ▲是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 ▲ 附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品 《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （一）以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算 （二）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 　　3.直接转让土地使用权的。 （三）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 　　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 　　4.省税务机关规定的其他情况。 （四）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 第二部分 税率 纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。 土地增值税实行四级超率累进税率： 　　增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％。 　　增值额超过扣除项目金额５０％、未超过扣除项目金额１００％的部分，税率为４０％。 　　增值额超过扣除项目金额１００％、未超过扣除项目金额２００％的部分，税率为５０％。 　　增值额超过扣除项目金额２００％的部分，税率为６０％。 有下列情形之一的，免征土地增值税： 　　纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的； 　　因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 第三部分 收入确认 《暂行条例》：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 《实施细则》：包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 《清算通知》： 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 第四部分 扣除项目 五项成本费用： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 实施细则的具体规定 （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 　 ◆土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 　　◆前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 　　　　 实施细则的具体规定 ◆建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 　　◆基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 　　◆公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出