山东诸城繁荣路建筑工程可行性报告.docVIP

诸城繁荣路项目可行性报告 目录： 诸城经济调查 二、 诸城市房地产市场调研情况 三 、 本公司项目地块市场分析与定位 四 、 工程成本核算和利润 五 、 建筑周期和销售周期 第一部分：诸城经济调查 一、诸城市概况 1、行政划分和人口 诸城位于山东省中东部，潍坊市境东南端， 潍河上游。2015年总面积2183平方千米，总人口110.1万，城区人口23万。下辖13处镇街，一个省级开发区。 诸城是山东半岛重要的交通枢纽。 胶新铁路和济青高速公路南线贯穿诸城，市内6条 干线公路四通八达，乘车1小时可达青岛、日照两大港口和青岛、潍坊两大机场。 诸城是中国罕见的恐龙化石宝库，世界上最大的鸭嘴恐龙化石就出土并陈列于诸城，因此，诸城又称龙城。 2015年诸城在全国县域经济与县域基本竞争力百强县市排名中，排名第27位。 2、经济及社会发展情况 2015年，全市实现地区生产总值746.5亿元，年均增长10.9%（按可比价格）。实现财政总收入88亿元、一般公共预算收入68.2亿元，年均分别增长11.3%和17.1%。县域经济基本竞争力在全国百强县（市）中升至第27位，前移8个位次。 产业比例由9.8：61.5:28.7调整为8.2:53.9:37.9。工业经济加快转型。规模以上企业达到560家，其中主营业务收入过10亿元的40家。 新增上市企业3家，“新三板”及其他场外市场挂牌企业45家。骨干物流企业发展到68家。引进28家电商平台，组建了电商公共服务中心，入选山东省首批电子商务示范县。 恐龙地质公园获批国家地质公园，“华夏龙城”入选省十大文化旅游目的地品牌，被列为省级旅游综合改革试点市。现代农业稳步发展。 新增农民专业合作社1466家、家庭农场1178家，潍坊市级以上农业龙头企业达到110家，千亩以上农业示范园区63个，“三品一标”228个。荣获首批国家农业产业化示范基地、国家现代农业示范区和国家农产品质量安全示范县等称号。连续多年被评为全国粮食生产先进县和全国生猪调出大县。 近几年经济发展情况 A国民生产总值 B地方财政收入 C居民收入水平 总结：由以上得知，诸城市经济发展水平稳中有升，近些年随着诸城市旅游、食品、机械等产业的发展，居民收入水平的提高，为房地产市场的发展提供了一定的经济基础和市场条件。并为下一步房地产市场的发展奠定了基础。 第二部分 诸城市房地产市场调研情况 一、诸城市区基本规划分部情况 新城区产业区产业区老城区新城区 新城区 产业区 产业区 老城区 新城区 1、主要楼盘市调情况 项目名称 中天 吉祥花园 鸿祥 朝阳公馆 盘龙府邸 开发商 诸城中天房地产开发有限公司 中启盛建（青岛）房地产开发公司 诸城兆丰置业 诸城鑫城房地产开发有限公司 项目类型 11层小高层 6层花园洋房 一期2个11层小高层 二期6个11层小高层 4个17高层住宅 3个18层高层 项目体量 76804平方米 7.5万平左右已调整 4.5万平方米 3万平 销售均价 开盘均价4900元，现销售均价5700元，多层电梯洋房均价6500元 未开盘，公示价格均价5000元。 销售均价5100 销售均价5300元 销售率 销售率75%，网点出租未销售 未开盘 销售率达到80%，网点销售50%销售均价15000元。 销售率达到80% 主力户型 80M2套二 104M2套三 114M2套三 127 M2套三 97M2套二 68M2套一 104M2套三105M2套三 74 M2套二94 M2套三 104M2套三116 M2套三 84 M2套二，94 M2套二，105 M2套三。 地址 东坡街中段 人民路与东坡街交会处 人民路和东武街交汇处 东武街和人民路交汇处路 优势 靠近中百商圈，周边小学初中高中配套齐全，医院，超市配套齐全，规划成熟。户型非常符合当地人的生活习惯，开盘比较成功。 更靠近繁华中学高中部。 靠近大华百盛，离繁华中学只有300米。位置和以上两个盘更具用优势，户型设计不合理是本项目最大的弊端。 位置和朝阳公馆一样，户型设计方面更合理。 2、房地产市场供应及项目分布情况 近两年诸城市商品房项目较多，并且大多分期开发，供应量较多，分布相对分散，各个方位都有，由于受南部配套相对完善和诸城市十三五计划提出向青岛靠拢的口号的影响，消费群体及房地产市场向东部和南部发展的趋势明显。 特别是南部片区，由于碧桂园和大源开发的高档项目大规模供应，造成中高端市场趋于饱和。每年供应量在100万 ㎡以上。 3、房地产产品形态及品质 诸城市当前房地产项目形态百花齐放，中高档住宅频频出现，学区是消费群体最主要的选择标准。近几年开发的住宅项目大多为小高层和高层，品质相对较高。 项目自