39第文档新二节资产评估的程序跟基本方法.pptVIP

第二章 资产评估的程序和基本方法 本章基本要求 掌握资产评估三种基本方法（收益法市场法、成本法）的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。 本章重点 理解资产评估的程序 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。 本章难点 对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。 第一部分：资产评估的程序 1.明确资产评估基本事项 2.签订资产评估业务约定书 3.编制资产评估计划 4.现场调查 5.收集资产评估资料 6.评定估算 7.编制和提交资产评估报告 8.资产评估工作底稿归档 资产评估基本事项: （1）委托方和相关当事方基本状况。 （2）资产评估目的。 （3）评估对象基本状况。 （4）价值类型及定义。　 （5）资产评估基准日。　 （6）资产评估限制条件和重要假设。 （7）其他需要明确的重要事项。 第二部分 资产评估方法 市场法 收益法 成本法 第一节 市场法 一、市场法的基本思路 利用市场上同样或类似的近期交易价格，经过直接比较或类比分析、估测资产价值。 (资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一 ) （ 一） 基本前提： 1. 要有活跃的公开市场 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 （二） 适用范围： 产权交易活跃的单项资产交易. 三、市场法的基本步骤 四、常用的具体评估方法（直接比较、类比） 2.评估对象评估价值 = 参照物成交价格 （1）现行市价法 （2）市价折扣法 （3）成本市价法 （4）功能价值类比法 （5）价格指数法 （6）成新率价格调整法 1.现行市价法 被估资产价值=参照物合理成交价格 2.市价折扣法 被估资产价值=参照物价格（1－价格折扣率） 3.成本市价法 被估资产价值= 4.功能价值类比法 （1）资产价值与其功能呈线性关系 评估对象评估价值= （功能价值指数=1） （2）资产价值与其功能呈指数关系 评估对象评估价值= （功能价值指数=x） 5.价格指数法 被评估资产价值 =参照物成交价格×（1+物价变动指数） =参照物成交价格×价格指数 （6）成新率价格调整法 被评估资产价值= 案例分析 由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。 待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异估算该资产的价值。 评估值=160×150/210=114.29(万元) 案例分析 由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。 待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。 已知：经调查，2013年居住用房价格与2011年相比上升了9.3%，则： 资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元) 案例分析 分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为? 资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元） 第二节 收益法 一、收益法的基本原理 依据被评估资产未来预期收益的现值来计算资产价值。 二、收益法的应用前提 1.被估资产可持续使用 2.未来收益可预测并用货币计量 3.预期收益年限可预测 4.获得收益所承担的风险可预测，并可用货币计量。 三、收益法的适用范围 主要适用于评估对象具有持续经营能力并不断获得收益的经营性资产，不适用于非经营性（盈利）资产。 （eg：学校的资产不适合用） 四、收益法的步骤 1.收集与预期未来收益有关的资料（经营前景、财务状况） 2.分析测算评估对象预期未来收益 3.确定折现率或资本化率 4.折算成现值 5.分析确定评估结果 五、具体评估方法 （不同情况，计算方法不一样） （一）符号约定 P—评估值 Ri —未来第i年的预期收益 i—年序号 基本表达式 （1）无限收益期，净收益在n以前有变化，n年后不变 （2）有限收益期，净收益