土地增值税清算建议(李树凯).docVIP

完善土地增值税清算规程的思路和建议 为作好土地增值税清算工作，我们总结经验，建立了土地增值税清算模型，将清算项目扣除成本按其性质和功能分为共有成本和专有成本，成本分摊采用按体积分摊法，模型的建立既真实反映了纳税人开发项目增值收益的真实性，同时也有效弥合了税企间在清算项目上的分歧，使我县土地增值税清算工作得以顺利开展，取得了较好的效果。 在同时为有效加强土地增值税的核定征收管理，我们与企业所得税汇算清缴工作相结合，对所有纳税人的土地增值税征收方式进行了全面鉴定，有效杜绝了纳税人利用土地增值税征收方式的变化规避税款的行为。 通过以上工作，我们逐步完善了土地增值税清算规程，并得到了一些启发，愿共同思考和分享。 一、清算采取的步骤 一是认定清算条件，二是确认产权转让收入，三是分摊土地购置成本，四是分摊房地产开发成本，五是计算应纳土地增值税，六是实施后续管理。在以上六步骤中确认产权产权转让收入和分摊房地产开发成本是正确、合理进行土地增值税清算工作的关键。 （一）、清算条件的认定 在清算条件的认定上，国税发[2006]187号文件对清算条件有明确的规定，操作性较强，我们严格按文件规定的条件进行摸底排查确定了可以进行清算的18个项目。 （二）、确认产权转让收入是土地增值税收入确认的难点，主要表现在两个方面，一是如何确认收入的发生，即在什么时点上确认房地产交易的发生，确认房屋产权发生转移、土地使用权权属发生变更，二是如何认定收入的准确性和完整性。 土地增值税的清算前提是不动产或土地使用权发生转移，权属发生变更，因此其收入的确认与营业税、企业所得税收入的确认不尽相同，土地增值税强调的是房屋产权转移，土地使用权权属发生变更，因此，我们不能照搬营业税和企业所得税收入确认的方法，否则将可能发生错误。 1、如何确认产权转移，权属发生变更成为清算工作在实际操作中非常重要的一个环节，但是产权转移，权属发生变更成很难用具体的指标、感性的标识来确认。那么在实际工作中如何进行收入的确认呢？ 应当说在正常情况下房屋产权发生转移、权属发生变更的法定认定依据是房地产管理部门和土地管理部门的确权凭证，即《房屋产权证》和《土地使用证》，因此在纳税人正常的开发、销售过程中，向购房（地）人开具发票，办理《房屋产权证》，将房屋交付购房人是一个必然的过程。因此我们对于这种情况，在确认收入时所采取的办法是充分运用我县房地产税收一体化规范运做过程中所体现出来的相互监督、相互牵制、相互协调作用进行确认，即纳税人在向房管部门申请办理《房屋产权证》时，必须出具税务部门开具的《销售不动产专用发票》，否则不能办理《房屋产权证》，因此我们在进行土地增值税的收入确认时，就以《销售不动产专用发票》为凭据确认其房屋产权发生转移，确认房屋交易发生，确认收入实现。在我们已经清算的几个项目中都是采取了这种办法，因此从这个角度来看，严谨、规范的房地产税收一体化办法是我们规范房地产市场税收管理的非常重要的手段。 但是，在实际工作中纳税人往往会拖延办理房屋产权证，有的甚至不办理房屋产权证，在这种情况下，我们如何进行房屋产权的确认呢？我们认为可以以下条件来判断确认： （1）、购房人与开发商或建设单位已签定购房协议（合同），或虽未签协议，但开发商或建设单位已向购房人实际取得购房款或购房定金，同时开发商或建设单位向购房人交付所购房屋全部钥匙的，应确认销售成立。 （2）、购房人已缴清或没有缴清购房款，没有办理房屋产权证，但购房人已经入住或开始正常经营活动、或已经开始了实质性的装修活动，且已接受物业公司日常服务管理，则证明购房人取得了所购房屋占有、使用、收益和处分的权利，应确认销售成立。 对不及时办理房屋产权证确定总体原则应以购房人是否对房屋取得占有、使用、收益和处分的权利为衡量标准，在实际工作中需要根据不同情况具体分析认定。 2、在对收入准确性和完整性的审核上也是收入确认的主要环节，我们主要以实施三个比对来审核。 一是将房产管理部门审核确认的合同价款金额与《销售不动产专用发票》所载金额进行比对。一般来说房产管理部门审核确认的合同金额的可信度较高，且该金额的确认需由购销双方及房产管理部门三方签字认可，同时对于商业铺面来讲，如果售房人与其他两方蓄意压低价格，一方面我们可依据掌握的资料对价格进行修正，另一方面购房人在未来对该铺面的转让过程中将承担上次交易因压价而未交纳的营业税，因为购房人在未来转让该铺面时应以购销差价征收营业税，从而迫使购房人在压低价格上的让步局限在一定范围之内。 二是将房产销售单价与同期、同路段、同规格的房屋售价进行比对。对收入价格明显过低的，我们参照同期、同路段、同规格的价格进行调整核定。明显过低的标准我们按财务会计核算中的一般销售折扣比例，即同类房屋售价的5%掌握确定。 三是将房屋销售收入与房屋销售实体进