长沙象屿优山美地项目策划营销报告.pptVIP

象屿?长沙优山美地项目策划营销报告 第三阶段：推波助澜期（5-6月） 体验式营销锁定客户 释放首批房源信息 推介认筹卡优惠权益、开盘组织 工作计划：1.公开样板段+组织酒会 2.认筹卡推介 3.预约数量推进、调整相应策略、确定定价与客户落点 4. 开盘组织 第四阶段：强销期（6月后） 价格提升，巩固集中签约，为加推房源过渡价格预期 客源导入动线 线路一 东二环——长沙大道——万家丽路——曲塘路 线路二 韶山南路——香樟路——万家丽路——曲塘路 线路三 万家丽路——香樟东路——体院路 五一广场 长沙汽车南站 业务部分提纲 核心卖点 客户定位 推案策略 销售执行 在竞品推案量大、市场环境扑朔、价格成长敏感的基调下 周期：12个月 密集分批推案、关注跑量 月均78套 安全快速回笼资金 推案策略 推案批次 靠近小区出入口，视野较为开阔，该组团属小区内第三梯队； 第四批：7#，第五批：8# 7#；144套,13798.56㎡ 8#:96套,9207.36㎡ 采光、视野俱佳，第一梯队 第三批：3#，4# 274套，27849.52㎡ 靠近射击场，位置最差，属项目最差房源 第二批：1#，2# 230套，25639.48㎡ 视野开阔、出行方便、但受到马路噪音影响，该组团属小区内第二梯队； 第一批：5#，6# 192套，18296.32㎡ 1 2 8 6 5 4 7 3 首批 第二批 第三批 最后2批 差异竞争、脱颖而出、小步快走、逐渐推高、田忌赛马 首波开盘：较好位置，高调入市，价格平开，销售以冲量为主，打造项目知名度 多次推盘，控制供应总量，价格小步提升 问题产品中期推案，即使与首批平开，亦是价格提升 明星产品单栋推案，价值拉升最大化 推案解析 各批次价格成长 1 2 8 6 5 4 7 3 首批 第二批 第三批 最后2批 408500000 4300 　 94791 936 合计 4550 2011-4-23 9207 96 8# 4450 2011-3-19 13799 144 7# 125322840 4300 2010-10-23 27850 274 3#、4# 112813712 4200 2010-8-21 25639 230 1#、2# 4200 2010-6-19 18296 192 5#、6# 总销 均价 开盘时间 面积 套数 楼号 每套房源位置、景观视野、配套设施、面积、户型、立面价差、东西向喜好之考量 主力去化目标落点之考量 竞争市场总价控制考量 去化量体之考量 折扣营销主题化（即时、一口价、特价、总价、单价、购房券….） 定价考量 资金回笼表 1099 2149 32 6月 2330 684550 9207 96 8# 5月 3643 14 4月 1204 1304450 13799 144 7# 3月 1553 1月 4336 42 　 12月 5188 68 　 11月 5163 164 125322840 4300 27850 274 3#、4# 三次开盘 10月 5916 46 　 　 　 　 　 　 9月 4140 184 112813712 4200 25639 230 1#、2# 二次开盘 8月 4430 27 　 　 　 　 　 　 7月 1434 1654200 18296 192 5#、6# 首播开盘 6月 回笼资金 （万） 去化套数 （套） 总销 均价 面积 套数 楼号 事件 时间 业务部分提纲 核心卖点 客户定位 推案策略 销售执行 时机把握 推案节点把握——除常规考量因素，突出主题景观社区花的盛开节点，强化体验式营销 竞争市场差异——除工程进度考量因素，突出与竞品推案的差异化匹配 特定时间的客源导入——突出短期、集中的客源引导，制造爆棚效应； 媒体不细水长流要短平快攻击，投放节点吻合带看时机 看房车，双休日 4月 第一波开盘 售楼处开放 市区接待中心 销售团队组建 1月 2月 3月 销售 培训/市调/ 流程/销讲 市区接待点进驻 接待积累客户 报市场行情价/客户初步价格摸底 客户登记 带看示范区、客户升级 客户价格及落点偏好测试 认筹卡推出 开盘及预约组织 储客 第一拨： 市区中心接待积累来客 第二拨： 正式高调推广，加强积累 户外及引导动线完成 物料