烟台东上海赋销售中心前销售方案.pptVIP

销售中心开放前销售方案 前言 东上·海赋是烟台房地产历史上的一次突破，项目以其超越视野的高端形象诞生于这块曾经孕育出无数历史文明的齐鲁大地，今日，该项目经过多方人士的努力下即将掘地而起，为了更好的完成该项目的销售工作，我们经过反复推敲论证，并借鉴其他项目的成功经验，形成以下方案，与鲁花公司共商榷。 目录 价格策略 楼盘特点解析 目标消费者定位 售楼处开放前销售策略 销售人员进场前准备 东方海天接待处开放活动及销售策略 售楼中心正式开放销售策略 海韵路一侧公建销售思路 价格策略 价格策略 借鉴以往楼盘的销售经验，销售价格策略主要可以分为低开高走、高开高走。 结合项目本身特点及市场状况，我们建议： 低开高走、灵活调整、 适时提价、利润MAX 价格策略依据 项目本身投资额较大，成本较高，会有一定的回款压力； 从烟台市场环境来看，本地消费者大多对高档项目缺少真正的认识； 高开策略将对项目销售产生阻力，不利于项目后期销售策略的灵活调整； 高开策略必然刺激消费者的心理价格预期，将从价格上使潜在消费者失去购房意向。 楼盘特点解析 东上·海赋各楼座特点分析 1#楼 本楼座景观及位置较其他楼座较差； 东单元低层看海效果弱于西单元； 南向无景观； 临近燃气站。 东上·海赋各楼座特点分析 2#楼 距海较近，前方无其他可视物阻挡观海； 南向可看到小区内景观； 西单元靠近车库入口，有噪声； 东单元靠近中心景观，南可观海，北可观景； 东上·海赋各楼座特点分析 3#楼 北向看海，且有景观； 南向无景观； 西单元与入口相冲； 若景观廊与该楼相连，则公摊会稍大； 西单元靠近燃气站； 距车库入口较近，有噪音； 下方的商业配套可能会在带来生活便利的同时，造成一定的不利影响。 东上·海赋各楼座特点分析 4#楼 相对朝向较正； 北向看海及景观效果较好； 西单元靠近中心景观。 东上·海赋各楼座特点分析 5#楼 本小区中距海最近，观海效果最佳的楼座 配备观海电梯，为小区内最奢华的楼座； 面积较大； 下层商业配套可能会在带来生活便利的同时，造成一定的不利影响。 因此我们选择…… 首期推出单元为： 1＃楼东单元 3#楼西单元； 2#楼西单元奇数层（10套） 以上部分合计54套为一期销售单位。 为什么选择他们…… 1#楼景观及观海效果较其他楼座较差，符合低开策略原则； 1#楼东单元和3#楼的西单元距煤气站较近，且3#楼的公摊面积较大； 考虑到部分消费者对推出的以上单元会不够满意，所以考虑推出少量位置较好的，北向看海，南向有景观的2#楼西单元部分单位，因其临近车库入口，位置稍差，而较好的东单元将留到二期推出。 目标消费者定位 卖给谁…… 烟台本地及周边县区的潜在消费者： 烟台市上市企业高管、私营企业主； 在烟台有投资经商活动的外籍商人； 招远、龙口、莱州、长岛等地区主要产业的企业主； 本地区有灰色收入的高官。 卖给谁…… 山东内陆地区 东营、临沂、济宁、莱芜、济南等地具有亲海情节的矿主、加工企业主、及灰色收入的高官。 卖给谁…… 东北地区 有灰色收入的高官； 从事粮油、煤炭、矿产、林业等高利润产业的企业主； 大型国企高管阶层； 从事边贸活动的高收入商人。 卖给谁…… 西北地区 以山西为中心的煤炭等矿山业主； 当地官煤勾结的灰色收入高官； 卖给谁…… 华北地区 北京及周边内陆地区的高收入人群。 卖给谁…… 在烟台及周遍地区有投资的外籍商人及外企高管 要以在烟台投资的韩国商人为主． 一期卖给谁…… 结合项目推广思路、锁定本阶段的主要目标客户： 以烟台本地市场为主 以山东内陆地区为辅 售楼处开放前销售策略 怎么卖…… 销售原则 深耕本地市场； 塑造高端产品形象； 以当地消费者口碑带动外埠市场。 怎么卖…… 塑造项目知名度 本部分详见推广方案 怎么卖…… 请进来 走出去 多参展 怎么卖…… 请进来 通过前期广告传播，提高烟台消费者对东上·海赋的认知度； ＤＭ邀请目标消费者参加售楼中心开放的公关活动； 东方海天临时接待处的现场展示。 怎么卖…… 本阶段所需完成的工作 确定东方海天临时接待处 临时接待处的气氛渲染及包装 东上·海赋影音展示片的制作 招聘销售员及培训 销售工具的准备 销售物料配备 怎么卖…… 制作东上·海赋影音展示片 在确定东上·海赋环境方案后，协调建筑设计单位进行项目３Ｄ影音展示 脚本提供：人也广告 ３Ｄ制作：东上·海赋设计单位 　　　　　　或其他３Ｄ设计单位，如：水晶石 预计完成时间：２００６年１月前 怎么卖…… 东上·海赋项目网站 确定网站制作推广合作单位 设计制作项目网站 预计05年12月14日网络试运行，售楼处搬迁后正式开放 怎么卖…… 走出去 去哪儿？ 烟台（招远、龙口、莱州