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商业办公业态租金比较表（一） 三四层办公 产品并非写字楼，不适合大型、中型企业，适合小型企业。 关键词：小户型、个性化、年轻态、成长型、有活力、有激情 产品的缺陷及更改： 1、户型不适合小空调，建议配中央空调，最好是变频VRV，每层一个中央空调。 2、卫生间少，建议每层设三～四个卫生间。 3、户型面积分割，建议50-80m2/套。 4、走道、卫生间、楼梯间等公共部位装修好。 三、四层格局分布图 ————工农路———— ① ② ③ ⑥ 13 〇 中山北路 三四层格局分割示意图 中山北路 ————工农路———— ① ② ③ ⑥ 〇 13 出售形式 1、分割为每间50M2～80M2出售 2、如有大客户可按图示颜色块状分割出售 1、2号楼三层分割示意图（四层同下） ——————工农路—————— 每间 50M2～80M2 ① ② 中山北路 3、6号楼三层分割示意图（四层同下） ——————中山北路—————— 每间 50M2～80M2 ③ ⑥ 13号楼三层分隔图（四层同下） ——————工农路—————— 每间 50M2～80M2 〇 13 通过什么渠道卖 ？ ◎分开推广 商业和办公各取案名对外宣传推广 ◎同步公开 商业的招商需要较长过程，办公的预热也需要一段时间，因此，建议同时推出，齐头并进 通过什么渠道卖（sell in which channel） 推广案名建议 商业案名建议一 嘉鸿·财富广场 （品牌＋精神＋产品） 英文名：Jiahong ? Fortune Plaza 注：81数理暗示：最吉之数，还本归元，能得繁荣，发达成功。 【吉】 LOGO定位语：吴江CBD◎财富新地标 商业案名建议二 嘉鸿·玫瑰坊 （品牌＋精神） 英文名：Jiahong ? Rose Business 注： 63数理暗示：万物化育，繁荣之象，专心一意，必能成功。 【吉】 LOGO定位语：CBD商务休闲风情街 办公案名建议一 嘉鸿·商务公馆 （品牌＋精神＋产品） 英文名：Jiahong ? Business Mansion 注：73数理暗示：安乐自来，自然吉祥，力行不懈，必能成功。 【吉】 LOGO定位语：吴江CBD ◎ MiNi办公 * 吴江·嘉鸿国际剩余商铺策划思路简报 项目分析 项目优势 1、本案近市中心、近主干道中山路，人流车流量大 2、距苏州仅15分钟车程，可吸引边缘中高端客群 3、开发商知名度较高，前期项目的成功开发，为本案奠定了良好的美誉度 4、产品自身优势 a、作为社区商业总体量较大，便于整体经营规划 b、依靠本案大型社区，且业主即将入住，即将形成人气 c 、停车位充足，约有300米集中沿街停车规划带 d、约3000平米现代景观主题大广场 e 、纯沿街，近百个不同种类的可设置广告气氛点 f、一层5.4米层高，二至四层4.2米层高，发展空间大 5、客源辐射面大 a、嘉鸿国际级附近的居民 b、吸引市中心部分人群 c、吴江其他辖区 d、周边区域，如苏州，较吴江消费高 项目劣势 1、目前刚处于房地产宏观调控阶段，买方市场观望情绪浓厚 2、区域位置偏北，目前周边商业尚未形成一定的氛围 3、a:沿中山北路对面商业经营杂、乱、低档且生意不好 b:沿工农路人流量极少，且对面是河流，无法形成对流效应 4、以一层出售价格来看，投资回报率较低 5、中山北路一层已售完，沿街整体形象无法做到统一安排 6、整个商业滞留时间较长，容易引起客户猜测 7、产品问题：四层（作为沿街商业过高）、15米进深、电梯小少慢 分析得出的启示 发挥优势 抓住机会 规避劣势 避免威胁 应对策略 规避劣势 1、规避目前无合理的业态定位和经营分区 2、规避无吸引客户的招商优惠政策和招商策略 3、规避无确保市场兴旺、持续经营的市场经营策略 发挥优势 1、突出市场的地理位置，以吴江市的“黄金新商圈的商业制高点”来提升市场的商业价值 2、突出市场的交通优势，吴江城市轴心，15分钟捷达苏州 3、整合周边资源优势，明确市场定位 4、突出本案产品优势 销售思路 卖什么 ？ 剩余待售商铺： 一层：以沿工农路为主 二层：除去工农路一号楼二层 三层：全部 四层：除甲方自用办公以外的 卖什么（