深圳万科地产成本优化控制作业指引(版).doc

PAGE1 / NUMPAGES21 成本优化与控制作业指引 编制 日期 200 初审 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 流程要素 流程目标：在各实施方案完成前，完成成本优化与控制，提供优化方法，明确在招标阶段成本控制方法。 流程主要责任部门：设计管理部、成本管理部、采购管理部。 流程关键业绩指标 流程KPI 责任部门/岗位 数据来源 及时提供测算数据、优化建议 实施成本控制在目标成本内 流程关键点 流程关键点 关键点说明 支持文件 设计前期、概念设计、总体规划设计、实施方案四个阶段方案优化 项目招标 招标管理作业指引 适用范围： XX各项目设计前期、概念设计、总体规划设计、实施方案设计四个阶段；建筑、结构、安装、景观、室内设计五个专业。 职责 设计管理部：负责提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算。 成本管理部：编制计划并检查计划执行情况，:进行具体测算并根据测算结果提出优化建议，需要时进行部门间的协调，跟进优化建议后的测算并编制结果报告，测算结果复核发布。 采购管理部：进行招标战略策划。 工作程序 方案优化流程 方法与过程控制 设计前期 开始设计前找发展部、设计和营销整理出政府规划要点、土地属性（用地分析、）市场定位三方面信息。 政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如下信息： 总占地面积 　 容 积 率 　 建筑用地面积 　 建 筑 密 度 　 总建筑面积 　 绿 地 率 　 计容积率面积 　 户数 　 住宅建筑面积 　 限高 　 　 商业 　 会所 　 学校 　 幼儿园 　 物业用房 　 设备用房 　 活动中心 　 服务中心 　 卫生院 　 邮电所 　 公共卫生间 　 …… 　 游泳池 　 球场 　 　 车位类型 数量 面积 备注 自行车车位 　 　 　 车位 　 　 　 人防面积 　 　 　 土地属性：通过勘查现场，询问发展部、项目部等相关部门，对土地属性信息分析： 项目 详细描述 备注 市政解决方案（水、电、气、道路） 　 　 市政污水 　 清楚了解距离红线的距离，是否组建污水处理站； 市政给水 　 清楚了解距离红线的距离； 临水 　 清楚了解距离红线的距离； 永久电 　 清楚了解距离红线的距离； 临时电 　 清楚了解距离红线的距离； 市政煤气 　 清楚了解距离红线的距离，是否组建煤气瓶组处理站； 出入道路 　 清楚了解是否需要维修、建造道路及高架桥等； 公交站场 　 清楚了解小区建造公交站的数量； 红线内土地情况 　 　 场地高差情况 　 1、清楚了解场地高差情况，以便测算场地平整费用，挡土墙费用；2、山地建筑分析场地坡度面积比率 植被情况 　 清楚了解场地内植被情况，与设计一道决定是否有可以保留的树木，以便测算景观成本； 河流、箱涵情况 　 清楚了解场地内是否有河流、箱涵,河流、箱涵的长度、深度及宽度，以便测算改造费用； 鱼塘、湖泊情况 　 清楚了解场地内是否有鱼塘、湖泊,鱼塘、湖泊的面积，以便测算改造费用； 高压线情况 　 清楚了解场地内是否有高压线通过（高压伏输），如果有，需要埋地或改变走向的长度； 输油管等市政情况 　 清楚了解场地内是否有输油管、市政设施等，如果有，需要搬迁或改变走向的距离； 市政道路情况 　 清楚了解场地内是否有市政道路或以后是否有规划市政道路，如果有，具体长度及宽度、建造标准； 拆迁情况 　 　 地质情况 　 清楚了解场地内地质情况，以便决定采用基础形式； 建筑退让红线情况 　 清楚了解场地内建筑退让红线情况，以便准确计算建筑物占地面积； 红线外土地情况 　 　 噪音情况 　 考虑是否需要考虑防噪玻璃； 可视景观 　 清楚了解场地周边的可是景观情况，决定是否需要改造可视景观； 市场定位：通过询问销售部，清楚了解项目市场定位： 产品类型 面积比率 户型面积 层高 一梯几户 附加值 立面风格 开窗 园林 装修 售价 花园 阳台 凸窗 地下室 大堂 电梯厅 室内 产品1 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 产品2 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 产品N 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 车位配比要求： 　 车位售价、可售比率： 　 商业配套要求： 　 会所配套要求： 　 以上信息整理完成后,成本需要关注的重点是: 第一：场地内的特殊地形,如果出现河流、箱涵,高压线等问题需要仔细分析,了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本,注意需要预留部分不可预见费用； 第二：车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天）,是否计算容积率,会所是否可售； 第三