惠州美地花园城二期价格报告.pptVIP

联系qq：744421982 美地花园城二期价格报告 谨呈美地房产开发有限公司 由前面的竞争分析可知，金城花园二期，金迪星苑仅剩几套单位，山水华府与项目的户型重叠较小，此三个楼盘虽然不足以在后期分流项目客户，但因客户对其关注较多，会影响客户对项目价值的判断，通过与这些楼盘的对比目的，为进一步验证客户导向法的准确性！ 在对目标分析时，已经说明过，现在多个楼盘在售，但接近尾盘期，也有几个楼盘会在二期选房前后推出，我们现在对与项目推出时间相同，位置相近的楼盘进行一个点对点分析 二期客户多为首次置业，对价格敏感，2650对客户还是有很大冲击力的，二期直接影响客户对项目二期的性价比判断； 项目周边为新建小区，启明苑三期虽离项目较近，但因项目周边尚未开发，多是农民房，在环境上差本项目很多，三期只是两栋单体楼，与本项目的社区基本没有可比性，目前，启明苑三期的户型和价格都没有拿出来，对二期客户影响很小。 在对目标分析时，已经说明过，现在多个楼盘在售，但接近尾盘期，也有几个楼盘会在二期选房前后推出，我们现在对与项目推出时间相同，位置相近的楼盘进行一个点对点分析 美地和美林因为客户群的原因，但因其主力户型相似，片区相近，还是会引起客户的对比，总体而言，美林的项目资源是好过项目二期，因此它的价格的制定就对我们有很大的影响，尤其是现在其对外的价格为3000，严重影响二期客户对本项目的判断 在平面调差时，可在保持其总价优势的前提下，适当提高其单价，保证项目最大化实现 客户对西南向及北向需求较少，两房客户选择北向单位较多，主要是因为两房80%都分布在北面，即客户对朝向很关注， 12栋意向客户少，主要因为其受到噪音的影响较大，说明客户在选择户型时，噪音也是其比较关注的一个因素，可以看到10、11栋的意想客户较多， 9栋和12栋6层以下选择较10栋，11栋少的原因是因为受一期多层遮挡较严重，即使在这样的情形下，还是有很多客户愿意选择低楼层，可见他们对价格是很敏感的，愿意舍弃舒适度，换低价格 因为选房前竞争对手价格不明朗，在售楼盘处尾盘期，市场房价不断上涨，新政影响难以数值化，，二期认筹时间较长，不但有大量的二期客户样本，而项目有一期经验，基本了解客户购买行为，所以把客户导向法作为主要推导均价方法，而把市场比较法和自然增值作为价格验证的工具； 首先根据二期认筹客户调查问卷，确定出二期客户对项目的预期价格，但根据经验，客户告诉我们的价格都要低于其实际可以接受的价格，于是，根据一二期客户的购买行为相似性，推导出，项目客户的心理价格系数，修正客户心理价格，最终导出均价，举例而言，客户认可的价格为2000，修正系数为10%，即超出客户心理价格10%的价格客户都可以接受，那么，用2000*（1+10%）就可以算出客户实际可以接受的价格为2200 选取本 之所以要把所有户型的首付和月供分别算出,是由于认筹客户分布的不均匀性,导致推倒出的首付和月供不准. 联系qq：744421982 -100—-150 -50—-100 -30—-50 均价影响值 （元/ m2） 极差 差 不佳 实现程度 入伙反馈 均价实现前提 贬损因子 入伙的矛盾若进一步计划，将贬损价值达150元/m2 联系qq：744421982 综合三种方法,充分考虑溢价与贬损因子，以及开发商目标， 建议核心均价：2800元/平方米。 营销到位，一期入伙不良反馈少，建议均价为2800元/m2 展示推广不佳，一期入伙不良反馈少，建议均价为2750元/m2 营销到位，一期入伙反馈差，建议核心均价为2700元/m2 展示推广不到位，一期入伙反馈差，建议核心均价2650元/m2 均价形成 联系qq：744421982 3 核心策略 4 核心均价形成 5 价格表的制作 2 项目分析 1 报告思路 目标 5 价格表的制作 联系qq：744421982 制作过程 价格表制定 楼体分析 楼层差制定 付款方式及综合折扣率 生成价格表 价格验证 朝向差制定 联系qq：744421982 楼体分析 价格表制定 商场 西：4F 农民房 南：5F 一期多层 南：5F 一期多层 9 10 11 12 总体而言，二期遮挡较少，主要的遮挡来自于一期多层，集中在南面六层以下，项 目北面、10栋东南及11栋西南，视野开阔，完全无遮挡； 12栋遮挡较多，除一期南面受多层遮挡外，西面5层以下受到农民房的遮挡，但因没有直接遮挡住客厅及卧室的主要采光面，因而影响较小； 10、11栋会对9、12栋的部分单位的采光有部分影响，反之，则影响微弱 东南：5F 西南：5F 12F 12F 联系qq：744421982 朝向差制定 价格表制定 标准调差因素及权重分配： 10% 户型 4% 对视 10% 通风 30% 朝向 10% 18%