佛山南海里水大桥地块市场定位报告.pptVIP

里水大桥地块初步定位报告 里水镇中心区 地块所处区域面貌：本地居民自建房与厂房构成区域的主体，较为杂乱；建筑密度高，卫生环境差，缺少绿化及大型公共交流空间，居住环境较差。 地块内部现状：内部建筑物内部已经搬空，处于待拆迁状态，地块较为平整，基本无明显高差。 地块四至：拥有较为良好的景观资源，两面临水，环境相对独立，形象高于片区，东面部分受到周边建筑物一定影响。 地块四至 项目地块规划指标 里水目前在售项目分布：镇区中心供应较少，周边呈带状分散多个楼盘，多为依托景观资源的低密度社区，少量中低端普通住宅，缺少镇区中心高品质洋房项目。 他们年龄大约30-45岁，首次置业为主； 主要为公务员和泛公务员（教师，银行、电力、电信、烟草等垄断行业员工）、个体生意人（餐饮、镇区店铺等）、工业区企业中层管理者、高级技工； 希望离工作地点近，对价格敏感； 可承受单价3500-5000元/平米、总价30-60万/套； 户型面积为80-130平米的2房、3房 别墅建筑为北美风格，园林强调原生态 项目设计 规模大、交通便利、2100亩风景区资源 价值点 开发商：景元房地产有限公司 配套设施 项目于2005年初开售，2006年因故停工两年，于2008年底再次面市，但因房产证等问题使得销售陷入困境。 90%里水客户 3房、4房、别墅 2100亩占地面积 班芙温泉小城 推出时间 客户群 价格信息 主力户型 基本信息 项目名称 在售项目：班芙温泉小城 100% 60% 40% 套数比 210 126 84 总套数 四房 三房 户型 合计 130-160 91-100 面积（平米） 班芙温泉小城洋房户型配比：主力户型为130-160的四房。 班芙温泉小城洋房销售进度： 2005年初开售，受停工影响2008年底再次面市 ，现销售一般，以四房稍多。 合计 四房 三房 户型 26% 33% 17% 销售率 55 41 14 已售 100% 60% 40% 套数比 210 126 84 总套数 130-160 91-100 面积（平米） 规划有高层住宅及联排别墅、商务酒店及大型商业购物中心 规划设计 中心城区、配套完善、一河三岸 价值点 酒店、大型商业 开发商：佛山市南海首利投资有限公司 2008年1月开工，预计将于2010年入市 占地面积41883平方米，总建筑面积144142平方米 里水第一城 推出时间 配套设施 基本信息 项目名称 未来推出项目：里水第一城 交通方便、配套齐全、珠江地产品牌 价值点 集酒店、公寓、住宅于一体的中高档社区 开发商：珠江地产广州公司 配套设施 2009年5月开工，预计将于2010年入市 主要面向里水客户。 里水板块边缘、一环旁，首期建筑面积15万余平米 珠江峰景湾 推出时间 客户群 基本信息 项目名称 未来推出项目：珠江峰景湾 镇中心供应缺乏，多为分布在镇区周围的景观资源旅游度假盘，整体呈带状分散分布； 镇区周边楼盘物业形态多为电梯洋房+别墅，镇区中心则为电梯洋房或楼梯楼； 从销售进度看，畅销户型集中表现为90-120平方米的三房，且舒适型的120平米三房最受欢迎，两房和大四房销售一般； 未来的潜在项目中，预计产品设计多为中大户型，档次偏中高档，因规模较大，配套完善，属于综合体的规划理念。 里水在售楼盘小结 第三部分：里水客户分析 人口 结构 里水客户群组成呈哑铃结构，高低两端客户比例较高，中端阶层客户群体比例较少 里水目前有工商企业2000多家，但绝大部分中小企业结构较为单一，一般一个中小厂房主要由蓝领与私营企业主构成，即只有“老板”和“打工仔”，缺少中层管理人员，而大中型企业中端收入人群流动性较大，造成目前里水客户组成的哑铃型结构 13.5 11.5 25 148.28 里水 外来人口 户籍人口 其中 总人口 占地面积 （平方公里） 低端收入人群 高端收入人群 中端收入人群 高端收入人群——中高端物业可能需求群体 本地居民：原住民为主，多为公务员、企业主/城区大老板，部分外来； 工业区：私营企业主，中高管（本地/外籍） 中端收入人群——普通物业可能需求群体 泛公务员：教师、事业单位工作人员、垄断行业员工等 生意人：个体户，经营规模不大 工业区工薪：中低层管理者、高级技术人员 低端收入人群——非物业购买承受群体 劳动型打工者：人数众多，无物业购买能力，多居住于工厂宿舍或租住周边农民村 里水人口构成表 依靠自身产业与靠近广州的地理优势，专业市场/物流中心兴起，中层管理人员、高薪技术人员等中端收入人群预计增加 集模具设计、研发、加工、五金配套、零配件于一体的专业模具市场 科艺模具城 规划经营布艺、灯饰、花饰、玻璃制品等家具精品饰品和生活、商务用礼品，目标是要打造成华南最大的五星级家品、礼品旗舰馆