20家房企SWOT分析报告万科招商金地保利各有利弊.docxVIP

20家房企SWOT分析报告万科招商金地保利各有利弊 经历2008年市场跌落洗礼，几乎接近灭亡窘境之后，房企在2009年小阳春之后起死回生。而在楼市报复性上涨，几近疯狂的复苏中，行业座次已经悄然转变。为此，本刊特请长期深入关注并研究各大房企的辉立投资咨询（上海）公司地产行业分析师陈耕对20家知名品牌房企进行了“SWOT”分析。 ? ? 一、万科（000002，SZ） 优势 1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。 2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。 3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。 4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。 5、1992?2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。 劣 势 土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。 机 会 1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。 2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。 威 胁 绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。 ? 二、招商地产 （000024，SZ） 优势 1、公司是招商局集团直属企业，是国资委重点支持的5家央属地产企业之一，综合实力强，并实现快速增长。 2、公司在深圳拥有强大的竞争优势和品牌知名度，深圳市场占有率达5%。本地购房者的品牌忠诚度较高，消费黏性强。 3、大股东蛇口工业区将持续注入土地等优质资产，外延式的增长是招商地产重要的竞争优势。 4、公司实施开发+经营的业务架构，较高的毛利率水平和稳定现金流的运营模式使得公司抵御市场风险的能力较强。此外，融资渠道日趋多元化。 5、土地质量较高，公司的土地储备超过50%位于一线城市，土地成本较低。 劣 势 1、公司超过50%的土地储备项目集中于珠江三角洲，其他地区的土地储备量较小。 2、在全国的品牌影响力有待提高，招商地产在深圳以外地区知名度有限。 机 会 1、随着《深圳城市更新办法》的推出，蛇口工业区的地块未来可能有较大的升值空间。 2、拥有庞大的潜在市场和顾客群。 威 胁 1、公司的全国化步伐略显迟缓，竞争对手的快速扩张，珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区的市场空间受到挤压。 ? ? 三、中粮地产 （000031，SZ） 优 势 1、公司是中粮集团旗下唯一的房地产上市公司。中粮集团对公司持续的资产注入以及资金支持，是公司增长的重要动力。 2、 “工业地产 +住宅地产 ”的双业务架构，兼具稳定性和成长性。工业地产稳定的赢利和现金获取能力有利于支撑目前公司住宅地产的大规模开发，使公司业务运营兼具稳定性和成长性。 3、住宅地产在中粮集团入主后获得了长足发展，项目储备规模和布局均取得重大突破。 4、房地产资产质量高、赢利能力强。 5、财务弹性较强，债务压力较轻，依然具有较大的融资空间。 劣 势 1、住宅地产业务经营规模较小，在开发项目数量、土地储备等方面较国内排名前列的房地产开发企业有较大差距。 2、资产规模及净资产规模均较小，资金实力有限，限制了公司的发展速度。 机 会 中粮集团正整合其业务，中粮地产将直接受益于其母公司对其核心业务（食品和房地产）的整合。 威 胁 1、中粮地产和中粮置业部分业务重合，存在同业竞争的情况。 2、中粮地产的住宅业务现金流能否支撑其商业地产的快速扩张，存在不确定性。 ? ? 四、金融街 （000402，SZ） 优 势 1、公司是北京国资背景，综合竞争力强，营利模式独特。其为金融机构提供物业配套的商业地产模式，区别于其他商业地产发展商。 2、公司商业地产项目资产质量高、出租稳定，多位于北京、天津的核心地段，具有较好的升值潜力。公司拥有的可出租面积超过 30万平方米，营业收入的贡献率占到 10%。 3、投资物业的公允价值变动收益和房地产开发业务双轮驱动，推动公司业绩快速增长。开发业务快速增长，并在2010年进入收获期。 劣 势 1、相对于住宅开发，商业房地产开发对公司现金流的要求较高，而项目回收期也较长。 2、商业地产的投资需求比例较高，从而使商业地产的增长不确定性较强大。 机 会 1、预计 REITs将在 2010年推出，金融街位于京津的高质量的商业地产符合 REITs投资标的要求，将为公司提供新的融资渠道。 2、保险资金可以投资商业房地产的新政策，将对商业房地产市