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华东产品营造中心 第三方维保修单位管理指引细则 （2019年01月版） 目的 为规范华东产品营造中心对第三方维保单位启用及结算工作标准，保障客户报修处理及时、彻底，从而提升客户满意度，在营造事业部颁布的《第三方维保修单位管理指引》基础上，华东产品营造中心工程管理部联合成本管理部共同编制《华东产品营造中心第三方维保单位管理指引细则》。 第三方维保修费用归口说明 2.1 第三方维保修费用涵盖范围： 2.1.1 因责任维修单位不配合，为保证维修及时性，启动第三方维保修单位而发生的费用，可以从责任维修单位质保金中相应扣除。 2.1.2 因“开发商与业主”、“承建商与开发商”之间合同质保期存在差异，为履行对业主的维修义务，从而启动第三方维保修单位而发生的费用，需要开发商自行支付。 2.1.3 因开发商设计原因，提供给业主的产品达不到国家规范或购房合同约定的标准，从而启动第三方维保修单位而发生的费用，需要开发商自行支付。（注：此处的设计原因，需分中心工程、成本、设计、客服共同判断，并完成书面会签）。 2.1.4 因开发商管理原因，提供给业主的产品达不到国家规范或购房合同约定的标准，从而启动第三方维保修单位而发生的费用，需要开发商自行支付。（注：此处的管理原因，需分中心工程、成本、设计、客服共同判断，并完成书面会签）。 2.2 不在第三方维保修费用范围： 2.2.1 工程质量及设计功能符合国家规范要求，但为提升产品品质，给客户提供更好的使用体验，而启动第三方维保修单位进行产品改造而发生的费用，可在客户忠诚度基金、物业维修基金列支。 2.2.2 项目整体已过质保期（开发商对业主），但为提升产品品质，给客户提供更好的体验，而启动第三方维保修单位进行产品改造而发生的费用，可在客户忠诚度基金、物业维修基金列支。 2.2.3 因工程质量或维修的原因，给业主造成的额外损失（比如单个卫生间维修产生的业主住宿费用），需要进行补偿的情况，可通过客服赔偿流程，从责任单位质保金中扣除。 第三方维保修单位启用条件 根据《施工合同工程质量保证书（2018年修订版）》及营造事业部《第三方维保修单位管理指引（2018年试行版）》，满足以下条件之一，即可酌情启动第三方维保修单位进场流程。 3.1 接到书面维修通知拒不到现场处理问题。 3.2 超过规定的到场时间后4小时仍未赶到现场，或超过与业主约定入户维修时间1小时的。 3.3 超过规定的时间仍未完成有关工程维修任务，且不主动向发包人报告。 3.4 对同一位置经过一次维修仍未解决问题的。 3.5 因维修人员服务行为造成业主投诉的。 3.6 维修实施中，承包人工作标准、时限达不到规范及发包人要求。 3.7 承包人能力受限，无法达到修复要求（如精装修恢复等）。 3.8 规划设计缺陷或非原责任承包商责任给客户产生不便或造成损失，公司决策批准后启用第三方的。（需经工程、成本、设计、营造总签报审批） 3.9 责任承包商履行了维保修义务且保修期届满，但仍属公司承诺业主保修范围内，可启用第三方的。 第三方维保修单位启用流程： 4.1 经项目维保工程师判断，满足第三方启用条件，由项目维保工程师发起《工程整改确认函》（附件1）发函流程（拟单-秘书服务-函，如选择不了对应项目公司，则需发邮件到海鸥客服申请开通），审批人为分中心工程运营总监、项目总经理、分中心法务负责人、分中心行政负责人（4人并行审批）、分中心营造负责人，审批结束后向责任单位寄发《工程整改确认函》（首选EMS），并保留寄送凭证。（注：如责任单位拒绝接收《工程整改确认函》，则保留寄送凭证及原件，视同送达。） 4.2 同步向第三方单位发出《第三方维修单位进场指令单》（附件2），要求第三方单位勘察现场，出具维修方案，根据《第三方零星维修合同》中的维修单价，出具零星维修报价，经工程、成本模块审核确认后方可进场。如维修内容不在《第三方零星维修合同》包括范围内，需另行报送单价，经成本专员审核确认后方可进场。 4.3 如第三方单位单项目累计报价在2万元以内，经分中心工程、成本模块审核后具备维修条件；如第三方单位单项目累计报价在2-10万元，需经分中心营造总审核；如第三方单位单项目累计报价在10-50万元，需经营造中心总经理审核；如第三方单位单项目累计报价在50万元以上，需经营造事业部高管审核。 4.4 责任单位未根据《工程整改确认函》要求到场展开维修，或虽然到场查验问题，但相互推诿不能当天展开维修的，则在满足第3点要求的基础上，通知第三方单位进场维修。 4.5 维修完成，并经成本按季度审核完结算价后，由项目维保工程师发起《工程整改扣款确认函》（附件3）用印申请流程，扣款额度为经成本专员审核的维修价格，审批人与《工程整改确认函》流程一致，审批结束后向责任单位寄发《工程整改确认函》。 第三方维保