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第一部分 物业管理费用的测算 物业管理费用汇总表 *人工费用、折旧费用、行政费用、清洁费用、绿化费用 *设备维护 *保安费用、其他费用、税金支出、管理佣金。 1、测算的组织原则 1、1测算分工的基本单位为业务块。 1、2各业务块从设备、工具的配备，材料的消耗，人员的编制进行全方位的测算。 1、3费用标准的认定有两个层级 1、4三次预算会议 1、5按费用的重要性来分配相应的时间及精力。 1、6采用理论计算与经验值计算两种办法 1、7费用测算是一个持续的过程 1、8费用测算过程中贯彻了保密原则 1、9费用的范围的确定。 2 一般预算的程序 2.1指定预算的规划方针 2.2指定任务计划 2.3分预算的制定与审核 2.4协调以决定各预算及最后定案 2.5检讨各分预算 2.6预算审核 2.7分发经核准的预算 2.8预算的修订 2.9决算与考核 2.10例外管理 第二部分 财务的内部控制制度 1资金的控制 1.1目标 所有应收款收到并清楚来源 没有不应付的实际付款 所有收款及付款都及时作准确的记录。 1.2非财务人员（如安全员、客户服务人员）收取现金 收取现金的人应得到批准 应被要求定期交回现金 没有交回现金的人应马上被跟进 应有一个现金的登记本 应与其他的记录来核对其现金的数量（上岗的时候不能带现金） 1.3现金控制程序 任何人不得从头到尾经办一笔业务 分开处理出纳和会计（牺牲企业一定的效益，保障企业的经营受到监督） 尽可能集中收取现金 收到现金及时记帐 鼓励顾客索取收据或看收款机数 每日收取的现金送银行 除零用钱外，尽量使用支票。 1.4银行存款的管理 未签发支票需要安全保管 负责签发支票的人不能负责应付或应收款帐 支票只能在正确的批准事项完毕后方能签发 依据有效的批准文件 批准原始文件者不能签以支票 审批凭证在付款后必须立即注销 已签支票最好立即交付，否则保管于安全地点 银行调节事项由签发支票，保管现金以外的人担任 支票的印鉴分别保管，特殊情况特殊处理，需预计风险 银行套界数应及时查验 支票不能开无抬头 注意限额的无用（票据法规定无效） 远期支票 2采购的管理 采购控制的目标 购商品及服务的申请要经过批准和程序 采购商品及服务只有在企业经营必须时方可采购并在从合适供应上处采购 货物在检验其数量、质量、状况后方可接受 发票和相关文件在确认应付款之前需检验和批准 所有并且只有有效的业务才能记录在会计记录中。 2、采购的控制程序 采购申请单需经批准 批准人的权限需预先设定 再定货点及数量应预先设定并记录在申请单上 商品应检验数量、质量及状况，收货后应产生收货单 收货单要与申请单核对，超量或不足应及时通知供应商，收货单应预先编号 收到的发票应与申请单、收货单核对 发票应由独立于申请及收货只能人的负责人批准 应付帐款应定期于应付各供应商货款核对 应付帐款记录应由收货人、付款人以外的人保管 供应商的对帐表应与应付帐款相核对。 3存货管理 1、控制目标 批准和采购程序 存货入库控制 存货记录要以盘点证实 存货的出库控制 存货水平需控制 控制程序 第三部分 常见物业管理财务小问题 1、发票遗失后如何处理？ 遗失发票后的处理程序：（1）纳税人应于遗失当日书面报告主管税务机关，并积极追查。（2）纳税人须于1周内在《特区报》或《商报》上刊登发票作废声明。（3）纳税人持已刊登发票作废声明的报刊及《发票领购薄》到主管税务机关接受处理。 2、深圳市商业用水标准？（2003年1月1日） 水费2．4/M3 、污水处理费0.48/ M3、加压费0.7/ M3 如何征收水价附加税？ 根据深价管（200307）号文，水务局从2003年1月1日起，在现行自来水价格基础上，向用户代征增值税及附加税6.24%,其中增值税为水价的6%,城建税与教育费附加为应缴增值税的1%和3%。 代收电费，是否要与供电部门签订代收协议？ 根据供电部门提供的书面协议文本，签定代收协议。 家庭居室装修工程税收的纳税人？ 家庭居室装修工程税收的纳税人是装修工程的承建方，一些装修公司或装修队认为业主就是家居装修税收的纳税人的观点是错误的。 第四部分 物业管理企业成本费用控制案例分析 物业管理中的一些节电做法。 大厦中央空调水泵节能改造。