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　　大厦管物业管理方案 　　目录 　　一 万业源大厦管理的整体设想及策划 　　1. 认识与定位 　　2. 工作重点 　　3. 环境营造 　　二 管理方式、工作计划和物资装备 　　1. 管理方式 　　2. 工作计划 　　3. 物资装备计划 　　三 管理人员架构、人员培训和管理 　　1. 管理岗位的架构及任职要求 　　2. 管理人员的培训计划及管理方案 　　四 管理制度及档案资料的建设 　　1 各岗位规章制度、奖惩办法 　　2. 档案资料的建立及管理 　　五 管理成本测算和管理费标准 　　1. 固定支出项目明细及标准 　　2. 管理成本费用测算 　　六 神都总部的运行及管理 　　1. 前期准备阶段工作 　　2. 机电设施的运行管理 　　3. 日常事务的运行管理 　　第一章 万业源大厦管理的整体设想及策划 　　一 认识与定位 　　神都天骄投资有限公司承租万业源大厦，位于北京海淀区复兴路乙59-1号院，建筑面积5000余平米。该项目地下1层，地上9层，局部11层。采用LOW-E彩釉双层玻璃幕墙、VRV中央新风空调，两部高速电梯，移动车库为32车位。 　　1-4层为公司投资的餐饮公司，5-9层为公司办公总部，其中5层为商务套间，6层为职能部门办公区域，7层为贵州公司，8、9层为总经理、董事长办公区域。 　　完善的服务配套、合理的规划布局必将成为该大厦最精致的亮点，及时了解公司需求，根据各部门的工作特点、办事风格、人员构成等及时为公司提供满意、细致的管理服务工作。 　　二 工作重点 　　秉承专业性的物业管理原则，导入质量管理体系标准，结合自身项目的管理特点，确立公司管理发展方向和形象，树立公司特有的管理特色，实现服务操作的规范化、工程技术的专业化的管理模式。并根据管理服务需求，最大限度地提高工作效率，节省能耗开支，强化与公司及各部门的沟通。 　　有针对性地制定相应的接待服务方案，确保各种服务任务的顺利完成。 　　三 环境营造 　　结和大厦管理服务特点，要从行为环境、视觉环境、情感环境三个方面入手，营造高贵典雅、整洁爽目、放心安全的优美环境。 　　第二章 管理方式、工作计划和物资装备 　　一 管理方式 　　1.拟采取的管理方式 　　“前台运行，后台统筹”的管理模式，遇重大事项时调动系统内全部资源，形成整体优势，及时进行应急处理及支持。 　　实施“首问负责制”服务方式，在服务区域内均可向首名遇到的服务管理人员提出自己的要求和询问，服务管理人员均有责任和义务给予解答，不得以任何借口给予回绝，如不属于自身责权范围内的事情，有义务快速准确的向相关部门传递具体信息，并及时了解公司需求，最大程度的提供一个迅速、方便、舒适的服务平台。 　　2. 组织机构及人员配备 　　管理部门 　　工作计划制定、物资采购、 　　对外联系、工作检查指导 　　客房保洁部 　　日常保洁 　　客房服务 　　会议服务 　　工程技术部 　　日常维护 　　设备维保 　　节能降耗 　　消防中控安保部 　　车场管理 　　安全保卫 　　消防管理 　　管理部门： 经理 1人 助理 1人 　　职责：负责各部门工作计划、维保计划、各种缴费、对外会议联系、各部门物资采购、各种报表、上报文件、资料归档、制定应急预案、协调工作、人员培训、人事招聘、突发事件处理。 　　客房保洁部： 主管 2人 客房服务员 4人 保洁员 4 人 　　工作范围：停车场、 5层商务客房 6、7层办公区 8、9层总经理董事长办公区 西侧艺术展厅 　　职责：负责商务客房清洁整理、各楼层卫生清扫、垃圾清运、车场、外围卫生清扫、玻璃幕墙清扫、绿化养护、突发事件处理。 　　工程技术部： 电工 2人 弱电工 1人 空调水 2人 　　工作范围：全楼配电柜、照明、排风、空调、给排水、通讯网络、电梯、监控探头 　　职责：负责设备年度保养、设备抢修、日常检修、大厦节能降耗、保障设备完整率、突发事件处理。 　　消防中控安保部： 主管 1人 中控员 4人 安保员 8人 　　工作范围：B1～10区域、停车场、中控室 　　职责：负责消防监控、保安监控、电梯监控、车场监控、出入管理、消防隐患排除、消防演习、楼层巡视、突发事件处理。 　　总计： 30人 　　二 工作计划 　　1. 完成的工程整改项目，消除计划施工中遗留的不适合使用的不合理的因素。 　　2. 各设备系统完好率达到95%以上。 　　3. 供电、给排水方面的稳定性达到100%（因供电局、自来水公司等外界原因，及使用不当造成短路事故等除外）。 　　4. 空调系统稳定运行率达到100%，95%以上的区域达到设计规定的温度、湿度、新风量指标。 　　5. 完成标准化运作体系的建立，带