论房地产企业财务风险的成因与规避措施.docxVIP

为了防范财务风险，房地产企业必须在融资、投资、日常资金运作等各方面做出科学的决策，制定并实施适合本企业的控制与预防措施。只有这样，才能保证企业持续、稳定发展论房地产企业财务风险的成因与规避措施王桂胜随着我国经济的持续发展和社会消费结构的调整，社会大众对商品住宅的 需求不断增长，导致房地产开发不断升 为了防范财务风险，房地产企业必须在融资、投资、日常 资金运作等各方面做出科学的决策，制定并实施适合本企业的 控制与预防措施。只有这样，才能保证企业持续、稳定发展 论房地产企业财务风险的 成因与规避措施 王桂胜 随着我国经济的持续发展和社会消 费结构的调整，社会大众对商品住宅的 需求不断增长，导致房地产开发不断升 温，许多投资者都被房地产开发的较高 投资回报率和发展前景所吸引，纷纷斥 资进入房地产市场，以图投资收益最大 化。而目前，受国内宏观调控政策和国 际经济变动的双重影响，财务风险隐患 已经成为很多房地产企业生存发展迫切 需要解决的现实问题。 认为财务风险来源于企业负债融资。 （二）房地产企业财务风险的 成因 作为从事房地产开发和经营的房地 产企业，在经营、财务结构、组织结构等 方面具有独特性，这些特点决定了房地产 企业在财务风险管理方面具有独特性。 1．房地产开发周期与风险 房地产开发产品要从规划设计开 始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置 补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工 程、产品上市等多个阶段，经过一段相当 长时期才能全部完成。周期越长，不确定 因素越大，风险也就越大。首先，房地产 开发周期越长，各种社会经济环境条件发 生变化的可能性就越大，产品的成本和售 价的不确定性就越大。如随着政府土地政 策的变化，土地拍卖价格变动越大，房地 产企业成本和售价变动越大；随着利率水 平的变动，房地产企业成本和售价也发生 相应变动。其次，随着社会的进步和人民 生活水平的提高，人们可支配收入增加， 对房产的品质要求也越来越高，房地产企 业面临其产品不能满足人们要求的风险。 2．房地产产品特性与风险 土地与房屋同属于不动产范畴， 房地产的不可移动性是其区别其他商品 的一个重要特征。房地产位置的固定性 造成房地产产品的区域性和个别性，造 成不同城市之间、同一城市不同区域、 地段之间的差异性。房地产的价值在很 大程度上取决于其所处的地理位置，而 地理位置则取决于该城市、区域、地段 未来发展的趋势，未来发展的不确定性 是房地产投资的重要风险因素之一。因 此，房地产商品价格与所处的地区、地 段的社会经济及地理环境的优劣密切相 关，而这些条件的变化非常复杂，有很 多不确定的因素在起作用，房地产的投 资产品必然承担项目所处地理环境条件 变化所带来的风险。 3．房地产企业资金供求与风险 房地产投资是资金密集型的投资， 房地产每一个开发阶段都需要投入大量 资金，加上产品本身的造价很高，需要 不断地投入大量的资金。对一般的房地 产企业来说，预售款与银行贷款为其获 得资金最重要的渠道。随着房地产企业 资本运作能力的提高，房地产信托投资 基金、股权投资、委托贷款等一系列新 的融资方式被广泛地采用，房地产企业 资金来源日趋多样化。房地产投资的规 模越大、融资方式越多，投资者承担的 风险也越大。房地产企业融资方式越复 杂、资金成本控制越困难，房地产企业 风险也就越大。 4．房地产企业组织结构形式与风险 在组织结构上，大多数房地产公司 都按照投资项目成立多个项目分公司。 成立项目分公司能够给管理带来一定的 好处，同时也增加了管理的风险。总公 司和项目公司也存在“委托一代理”关 一、房地产企业财务风险的含 义与成因 （一）财务风险的含义 广义的财务风险认为：财务风险 是企业财务活动中由于各种不确定因素 的影响，使企业财务收益与预期收益发 生偏离，因而造成蒙受损失的机会和可 能。在企业财务活动的组织和管理过程 中，某一方面或某个环节的问题，都可 能促使这种风险转变为损失，导致企业 盈利能力和偿债能力降低。这种观点从 财务本质角度出发来界定财务风险，外 延广泛，包括了所有财务活动的各种不 确定性因素。 狭义的财务风险认为：财务风险是 企业用货币资金偿还到期债务的不确定 性，也称融资风险或筹资风险。这种观 点认为，财务风险与负债经营相关，主 要是因偿还到期债务而引起的。这种观 点从财务的中心出发来界定财务风险， 104 中国总会计师·月刊 。PRACTICE DISCUSSION 实务探讨系，项目公司是代理人，在空间上具有相对的独立性，总公司和项目分公司之 间存在比较严重的信息不对称，总公司 在获取信息上具有不准确性和滞后性， 这削弱了总公司对项目公司的控制。在 经营上，项目公司的经营可能违背总 公司所制定的战略规划和原则；在财务 。 PRACTICE DISCUSS