我国当前房地产业面临的问题及应对策略分析.docxVIP

图 1我国当前房地产业面临的问题及应对策略分析钟 晨(山东大学威海 图 1 我国当前房地产业面临的问题及应对策略分析 钟 晨 (山东大学威海分校 山东威海 264209) 摘 要：近年来，我国的房地产业得到了快速的发展，同时房价上涨等现象也引起了人民的普遍关 注，房价问题成为目前我国经济的一大热点。当前我国房地产业面临诸多的问题，如房地产供求的结构 性矛盾突出、资金来源结构单一、房地产行外资金比重增加、消费者的购房理念有待更新、住房保障体系 尚不成熟、市场发展管理制度有待进一步完善等，针对这些问题，有必要采取一些相应措施，如完善土地 供应制度、严格控制投入房地产行业的资金、加强住房供应结构调整、正确引导消费者的住房需求、积极 追求公共利益等，确保我国房地产业良性健康发展。 关键词：房地产；现状；对策；健康发展 中图分类号：F299.233 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1673-0968.2011.08.044 1 当前我国房地产业存在的问题 1.1 房地产供求的结构性矛盾突出 我国房地产市场出现局部过热，而结构性矛盾 成为房地产过热的重要原因。一是商业用房投资大 大高于住宅投资；二是高档住宅供应过多，而中低 价位住宅供应数量则大幅下降，这种错位直接导致 了商品房空置规模快速上升，从而加剧了总量的矛 盾；三是社会保障型住宅数量有限，多数低收入家 庭不能受益；四是投资者大量囤积新房，使得二手 房源不能充分释放，有效供给不足；五是城市改造 过程中带来的被动需求过多，也加剧了需求的增长 带来的房价上涨。 1.2 房地产开发过分依赖银行贷款，资金来源 结构单一 据统计，目前银行贷给房产行业的资金比例过 大，而贷款比值在整个房地产总值中比例也过重， 两者均超过 60%。银行给房地产行业的资金过大， 会影响到其他行业的正常发展，房地产商一半以上 资金依靠贷款，一旦房地产行业热度消退，银行的 亏空就会加速经济泡沫的形成。根据调查，消费者 在购买住房时希望选择哪种付款方式里，76%的消 费者选择按揭贷款，23%选择分期付款，1%选择一 次性付款（见图 1）。 1.3 房地产投资偏热，行外资金比重增加 由于房产业的利润比较“可观”，因此很多其他 行业都在涉足房地产。经济学家杨帆教授曾提醒房 地产业：一直被各界认为是利润率较高的房地产 业，近年来成为各种资金涌入的焦点，外来资金搞 房地产、外行搞房地产的现象十分值得注意。大量 的资金涌入地产市场，拉动了土地价格的飞速上 涨。然而，大量热钱集中于土地并没有创造出应有 的财富增值，反而限制了其它行业的金融支持。 1.4 消费者的理念有待更新 受中国传统思想的影响，“居者有其屋”在许多 人心中有根深蒂固的狭义性理解，“有其屋”便成了 自有产权房，只有产权属于自己的才算“有房”。其 实，“居者有其屋”不等于“居者购其屋”。即使在发 达国家和地区，都存在 20～40%的租房家庭比例， 尤其是年轻人，过早地背上沉重的还贷包袱，不利 于下一步个人事业的发展和生活水平的提高。另 外，租房有利于人口的流通，符合未来发展的趋势。 调查中，我们对消费者购房目的进行了访谈，其中， 结婚占 24%，改善居住条件占 14%，方便工作、学 习、生活占 25%，投资 7%，其他占 30%。（见下页图 2） 1.5 住房保障体系不完善 近年来，住房保障体系的建设一直成为房地产 收稿日期：2011-06-11 107 图 2他 山 之 石山东纺织经济2011 年第 8 图 2 他 山 之 石 山东纺织经济 2011 年第 8 期（总第 174 期） 市场调控政策的一个重要组成方面，但是由于资金 落实不到位、地方政府对于住房保障体系建设缺乏 动力等原因，住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。 存贷款利息，从金融政策上直接增加了企业的融资 成本，这在一定程度上抑制了企业的贷款冲动。主 要目的是为了防止货币信贷总量过快增长，为国民 经济持续健康发展提供稳定的货币、金融环境，提 高进入房地产行业的资金门槛。 （2）控制行外资金大量进入房地产行业。随着 房地产业的发展，其他行业的资金以直接投资或以 兼并、融资等形式进入房地产行业投资的比例逐年 增加。虽然行外资金进入房地产业在很多方面促进 了房地产行业的发展，比如拓宽了房地产行业的融 资渠道，增强了房地产行业的竞争，淘汰了一批实 力差的企业，引入了先进的管理理念等，但是我们 不能被这些优点所迷惑，投资过热所带来的负面影 响更加突出。大量资金投入到一个行业势必导致原 来的行业投入不足，扰乱了正常的市场供求，容易 引起更大的民生问题。近几年物价上涨过快，从部 分意义上讲，与房地产开发过热有一定关系。 （3）严格控制外资进入中国房地产行业。近几 年来，外资除了通过直接购买