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铜陵市物业服务收费管理实施细则 (征求意见稿) 总则 第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进我市物业服务行业健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、《安徽省物业管理条例》、《安徽省物业服务收费管理办法》、《安徽省住宅区物业服务标准》等法律法规及有关规定，结合本市实际，制定本实施细则。 第二条 本细则适用于本市行政区域内物业服务收费的监督管理。 第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业接受业主委托，按照物业服务合同的约定，对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用，主要包括物业公共服务费、车辆停放费、装饰装修垃圾清运费、特约服务费等。 第四条 市价格主管部门会同市物业主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。县、区价格主管部门会同同级物业主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费用。 第六条 物业服务收费根据物业的性质和服务内容等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。 普通住宅小区（容积率大于1.0）前期物业公共服务费实行政府指导价，由价格主管部门会同物业主管部门按照当地物业服务行业平均成本、法定税费和合理利润确定。 非普通住宅小区（容积率小于或等于1.0）、已成立业主大会的普通住宅小区、非住宅类的物业收费，以及普通住宅小区前期物业中除物业公共服务费以外的其他收费实行市场调节价，按照《安徽省物业管理条例》规定，由建设单位、业主委员会或业主与物业服务企业协商约定。 第七条? 业主或业主大会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主或物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈利或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 第八条 建设单位、业主或业主大会应当通过市场竞争机制选聘物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第二章 前期物业公共服务收费管理 第九条 普通住宅小区前期物业公共服务费是指业主大会成立前，物业服务企业按照物业服务合同约定提供的公共性物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。 第十条 普通住宅小区前期物业公共服务费根据物业服务等级、服务成本等因素实行分级定价。 物业服务等级标准由委托单位与物业服务企业按照《安徽省住宅区物业服务标准》进行约定，并在物业服务合同中明确。价格主管部门会同物业主管部门，根据当地物业公共服务平均成本、最低工资标准等情况，制定相应等级的基准价和浮动幅度，并向社会公布 价格主管部门应当会同物业主管部门，对前期物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估并适时调整。 第十一条 ?依法实行前期物业管理的新建物业，开发建设单位应在办理物业预销售（或销售）许可前，结合住宅小区的建设标准、规模、档次以及设施设备情况合理确定物业服务等级，并对照相应服务等级的基准价及浮动幅度确定具体的物业服务收费标准，在物业管理方案中明确，经县、区物业主管部门审核同意后公开招标，并与选聘的物业服务企业签订《前期物业服务合同》，报价格主管部门备案。 第十二条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。 　 前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限；约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 　　前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。 第十三条 物业服务企业原则上应单列不低于10%的物业公共服务费，专项用于物业共用部位和共用设施设备维修养护，每年公布一次收支使用情况，接受业主监督。物