永康房地产市场调研分析报告.doc

永康房地产市场调研分析报告 （一）、永康概况 永康位于浙江省中部，总面积1049平方公里，地理特征为“七 山一水二分田”，属浙东低山丘陵盆地。古称丽州，置县始于三国 赤乌八年（公元245年），至今已有1763年的历史，相传孙权之母 吴国太因病到此进香，祈求“永葆安康”而得名。1992年10月撤县 设市，2008年末有户籍人口56.46万人，外来人口30余万，现辖10 镇、4街道和经济开发区、城西新区。 工业是永康的主导产业，现已形成较为完整的工业体系。主导 产品有五金机械、电动工具、保温杯、防盗门、滑板车、化工、建 材等。永康是中国最大的五金出口供货基地。永康是中国最大的电 动工具生产基地。永康是中国最大的滑板车生产基地。永康是中国 最大的保温杯生产基地。 永康山川秀丽，风光优美，旅游资源丰富，“五金天堂，激情 永康，梦圆方岩”的精品旅游线路，年接待游客达100万人。方岩 风景名胜区是浙江省首批重点风景名胜区、每五批国家重点风景名 胜区，具有峰险、石怪、洞奇、瀑美、谷幽的特色。 （二）、永康房地产市场现状分析 城区除国土资源局公告地块外，无新地块在出售，预计未来一 年内新增商品房面积依旧较少，市场处于供不应求局面。 （1）房价将持续上涨 “想买房的人太多了，每天都要接待好几批。”我们在永康市 区几家房产中介公司走访时了解到，相邻的一套房转让，一天竟来 了十多批看房者。房产开发商推出的新楼盘，必须提前认购，要是 规定时间不到，那就过期不候。点点滴滴信息，透露出房地产市场 已重新步入了卖方市场。 永康市的房地产市场也紧随着宏观政策的变化，近几个月来的 涨幅已相当可观。从目前的土地投放和现有的新开发楼盘上看，商 品房库存几乎可以忽略不计，也就是说，基本没有库存，这就意味 着下半年市场上可卖的商品房是很有限的。因此，捂盘惜售和多次 小批量投放将继续推高房产价格。我们认为，未来几个月内，永康 市房价几乎没有下降可能，却有继续上涨的可能性。 近日，市国土资源局发布土地出让公告，对紫微北路、330国道 等9宗地公开出让，消息一见报，立即引起大家的空前关注。估计 这几宗土地将很有可能继续创出同地段的“地王”，从而进一步巩 固甚至推高目前的房产价格。 （2）永康人投资房产意愿强烈 最近一二年，永康楼市持续火爆。一些高举“时尚居住社区” 大旗的前卫楼盘刚开盘，就象干涸的土地遇到雨水，引发了市场超 乎于常态的聚合狂热。房价急剧震荡上扬。 购买者心理出于生活需求也有，出于资本冲动而爆发投机心理 也有。 在永康，房价也是让许多人看不懂。 我们以为，判断未来房价 涨跌，需要综合判断土地投放量与节奏、政府的规划与市政配套、 物业管理、银行信贷政策、市民购买力、投资者投资居住心理、开 发商实力与理念等复杂因素，切不可简单地说“永康房市有泡沫” 或“投资房产包赚”等结论。 在目前这种供求搏弈中，供不应求属卖方市场，供大于求则属 买方市场。就目前永康房市而言，真正意义上的品牌小区基本处于 供不应求状况，像香格里拉、中浙阳光、安居苑这三个新楼盘，即 便在二手房市场加价销售后，市场追捧程度仍然较之于其它项目要 高一些。 据调查了解，永康的许多企业和个人，或多或少、或早或迟的 都有意愿投资于房产。从永康的金融机构了解到，民间资金外抽方 兴未艾，不要说个私企业老板动辄几百万、几千万元抽资到外地开 发、购置房地产，就连上班族也加入到投资外地项目、商铺的热潮 中。 据市银行人员介绍，继前几年存款增幅连续金华倒数后，今年 上半年这个尴尬局面仍未能扭转。处于通胀带来的压力，大量企业 存款用于购买原材料，很多人则投入了房地产市场。 （三）、永康购房投资客分析 ■ 投资特点 永康企业或个人虽然集中在房地产业和工业制造业进行对外投 资，不过这些企业或个人投资异地房地产项目的方式还是具有一定 特点： 1.注册新的房地产公司。即集团公司成立控股的房地产公司， 通过该公司进行房地产项目开发。企业规模较大的集团公司较多采 用此类方式。此类企业资金实力较为雄厚，操作相对规范，具备独 立开发能力，因此其投资的项目较为广泛，包括住宅、商住楼、市 场等。 2.企业合伙购买。即以原制造企业名义，伙同多个同类企业（个 体老板）拼盘参与投资。由于受资金限制，此类企业只有选择并肩 “作战”。其投资多为整片小区、市场或综合项目。（在后期营销 上，我们可以挖掘此类大客户或企业客户。） 3.以个人名义投资。即企业法定代表人个人投资。永康个私经 济发达，企业财产与个人财产通常不分家。为便于操作，部分企业 以业主名义或多个个人集资方式投资，此类投资目标多为商住楼， 且投资规模不大，但数量较大（是我们后期重点营销的客户群体）。 ■ 投资客为何投资房地产 从行业性角度看，永康房地产投资出现“井喷”，制造企业投 资房地产领