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物业管理基本制度与政策 培 训 重 点 物业管理的起源与发展 物业管理概论 物业管理条例指导思想和立法原则 物业的收费形式和构成 物业管理服务内容与标准 物业的使用与维护 业主及业主大会 专项维修资金的使用 物业管理的起源 物业管理起源于19世纪60年代的英国，由于当时房屋管理混乱，居住环境恶劣，引起大量事端。 奥科维亚女士实施了规范的物业管理----皇家特许屋宇经理学会----在世界各地逐渐推行开 美国19世纪末出现了专业化的物业管理机构---20世纪初成立了芝加哥建筑管理人协会 1981年3月10日深圳市物业管理公司成立---1992年莲花二村被评为“国家示范文明住宅小区”从此房屋管理走上了专业化的物业管理道路。 物业管理的发展 1993年深圳市人大-《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》 1994年建设部--《城市新建住宅小区管理办法》 1995年建设部在青岛召开全国第一次物业管理工作会议（综合性、多功能社会服务） 1997年建设部在大连召开第二次物业管理工作会议（改造旧小区） 1999年建设部在深圳召开第三次物业管理工作会议（招投标） 物业管理的发展 2003年6月8日《物业管理条例》--进入法制化、规范化 2003年6月《业主大会规程》 2003年9月《前期物业管理招投标管理暂行办法》 2003年11月《物业管理收费办法》 2004年1月《普通住宅小区物业管理服务等级标准》 2004年3月《物业管理企业资质管理办法》 2004年7月《物业服务收费明码标价规定》 2004年9月《前期物业服务合同》、《业主临时公约》 2007年10月新版《物业管理条例》、《物权法》 2009年—最高司法解释 物业管理概论 物业管理的概况 全国从事物业管理的人员约300万人，郑州市目前有物业公司800多家，国家二级资质50家，6家一级资质；会员单位400多家，物业小区3000多个，业委会不到1/3，形成分切蛋糕的局面。 “3.15”业主投诉物业公司的案例较多，但未见物业公司投诉业主的事情，物业管理处于被动状态，各项法制、规章制度处于规范、完善阶段。 物业管理目前困难的原因 主观原因： （1）物业对开发商来说，没有早期投入，没有站在业主的角度对规划、设计，跟踪监督施工中存在的问题，提出合理化建议 （2）没有实行招投标 （3）没有接管验收：签订接管验收的文件。 客观原因 （1）管理超前、法规滞后 ： （2）需求超前、观念滞后 （3）劳务超前，素质滞后 资源缺乏 （1）缺乏人力资源：物业企业很少有学者、专业人员（房地产专业、物业管理专业），形成“有人无才”的局面； （2）物业管理资源缺乏：管理面积太少，管理费偏低，亏损严重； （3）品牌资源太少。 物业企业应该如何办 （1）必须尽快适应环境、规范化、标准化； （2）独立生存，适应市场的扩张； （3）企业内部做到：进一步提升管理手段、 管理机制； （4）夯实内部规范化管理、改善、改变管理手段； （5）拓展业务范围； （6）外部环境改变，经营管理架构也得有所更新、改变。 物业管理的基本原则 （1）权力界定原则 明确物业公司与业主的责权关系，双方遵守有关的法律法规和规章制度，顺利进行各项工作的原则。 （2）业主至上原则 想业主所想，做业主所需，尽心尽力为业主服务的原则。 （3）统一管理原则 物业管理是市场经济的产物，必须在政策规定的范围和实际运用中，推行企业化、社会化的管理模式，由物业管理公司统一实施管理的原则。 （4）经济合理原则 竞争是市场经济的特征，物业管理也必须纳入竞争机制，参与市场经济的竞争。物业管理的服务收费、成本和费用、财务管理、资金来源等必须经济合理化。 物业管理基本原则 （5）专业化服务原则 物业管理是专业性强，专业化分工很细的行业，必须有专业的人员配备，专门的组织机构，专业的使用工具，科学规范化管理制度和工作程序。 （6）权责明确原则 物业公司依照物业管理的法律、法规和行业标准进行管理，责、权分明。 （7）超前管理原则 物业管理必须具有前瞻意识，拓宽管理服务项目。 （8）公平竞争原则 随着物业管理的规范化，物业管理企业已实行了招标竞争，实行双向选择。 物业管理的目的 物业管理的对象是人和环境： 物业管理就是围绕着“人”这一特定的对象，由专门的物业管理经营机构和人员受物业的所有者的委托，根据国家有关法律 ，依照合同和契约，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，对已竣工投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施、场地，以及物业区域周围的环境、清洁卫生、秩序维护、公共绿化、道路养护实施统一与专业化管理和维修养护，为物业使用者提供高效、优质、便捷、经济的综合服务 物业管理的目的： 1、为业主服务，使物