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瑞安新城二零壹零年度营销计划书 （第一季度） 瑞安新城项目组 二零壹零年元月 〈第一部分〉零九销售总结 （数据统计截止于 09.12.31 日） 一、 市场研究（针对瓦房店） （1）市场趋势研究 土地放量：09 年瓦市土地放量集中且偏大，主要放量区域集中在新城区（西口区），其次是老城区（岗店区）2 大区域。 待售商品房面积：由于 09 年的土地放量集中于新城区，待售商品房面积突增，约百万平的待售面积；老城区约 62 万平的待售，区域竞争激烈。 待售商品房面积 新城区 老城区 其他 水 深 长 凤 昌 财 圣 隆 瑞 翰 区域 岸 长 兴 凰 盛 富 嘉 成 安 林 区域 花 城 花 城 经 旺 美 一 新 项 都 项 园 典 座 地 品 城 目 目 待售面 7 5.1 10 30 40 6.3 5 35 17 10 15 积（万） 总计 103.4 万平 62 万平 共 180.4 万 计 平 住宅商品价格走势： 年瓦市商品房市场的价格总体上基本保持在较为稳定的态势，呈缓慢减速增长，同时对国内房地产市场的冲击影响反应相对滞后。 价格分布，高价区集中在新城区和城中心，中低的价区集中在岗店和瓦轴区，高价区的均价高于中低价区约至少 500 元/平。 价格走势，09 上半年，市场处于减速上升阶段，市场价格略有小幅攀涨，涨幅在 50-100 元/平；下半年，受外区域不良市场环境的影响，至 11 月前价格基本维持不变，随着经济危机的加重，11 月房地产市场出现整体销售瓶颈。 随即，市场出现局部的价格战，降幅在 1000 元/平。如EG,都市阳光推出特价房 1890 元/平起价，2 月销售 30 余套，现于不 20 套； EG,润丰家园整体均价下调 1000 元/平（调价后均价 3000 元/平），封盘； EG,鸿富家园推出特价房 10 套（抵债），1400 元/平，全部售罄。 说明：低价促销受用于低端产品使用者的少数低端客群。 瓦市住宅价格走势 3400 3200 3000 2800 老城区 新城区 2600 2400 2200 2000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 住宅商品销化情况 全年消化量情况约 1500 套，总交易面积约 11 万平左右。 主要项目的消化情况 08 消 总体消 区 占 建筑 推出 化率 10 年市场 项目 均价 化 域 地 面积 面积 套数 （推出 投放量 量） 都市 18 240 90%以 基本售罄 27 万 27 万 3000 元/平 新 阳光 万 套 上 城 世纪 5.1 5.1 5.8 万 2 万 3700 元/平 4 套 1% 区 华府 万 万 4.8 万 圣嘉 8 万 约 10 6 万 3100 元/平 320 99%（1） 3300 元/平 （2） 鸿福 2700-2800 100 0.18 万 5 万 10 万 3 万 20% 家园 元/平 套 老 7 万--9 万 隆成 6.3 6.3 城 5 万 3200 元/平 50 套 77% （六中东 一品 万 万 区 侧） 瑞安 8 万 21 万 2.35 2800 元/平 166 51.55% 6.5 万 新城 万 套 说明：年消化量相比往年大幅下降，往年在 5-6 万平/项目，09 年 2 万平 左右/项目，全年瓦市消化量约在 8-10 万平。 （2）市场竞争研究 竞争格局：仍呈现两大竞争格局：新城区和老城区为主，其次是城市中心区域和城北瓦轴区 发展趋势：新城区仍是价格标杆，并在近 1-2 年内仍然保持价格领袖地位；老城区跟随新城区同比增长，性价比较高，具有较强的竞争力；城市中心板块呈现疲态，上涨空间进入瓶颈期，随着新城区的日益成熟以及城市交通和商业的发展，未来几年内将逐渐退出高端市场的区域竞争；城北区域因工业环境限制，将成为 中低端的大型居住群。 竞争项目 目前，依据市场竞争现状，我们选取三类竞争项目，进行研究分 析： 项目评价 项目 竞争类型 10 年营销计划 优势 劣势 市场领袖 ? 价格战为主导 ? 开发商信誉 ? 区域同类产品集 - 新 城 区 ? 力推世纪华府项目， -上市 中，竞争激烈 项目 低价消化 1/2 期剩余 ? 区域发展潜 ? 户型设计与客户 房源，1890 元起价 力 需求脱节，面积偏 ? 推广：户外展示+转 ? 客 户 认 可 大，格局不合理， 深 介绍促销送现金+低 度，口碑 北向面积大，非通 长 价促销 ? 三期建筑质 透户型多，舒适度 城 ? 联手销售 量一流 低 ? 以低价为主 ? 三期建筑成本高， 导的销售策略 客户对此优势关注 吸引强 低，认知不足 对瑞安的 2 期的低价策略截流了本项目的部分低端的客户，首要关注点 影响 价格 市场代表 ? 仍以复合区域的中 ? 占据 2