《厦门湖边水库地块改造开发及经济测算研究报告》.docVIP

PAGE 厦门湖边水库地区改造开发方案 厦门湖边水库地块发展报告 第一章 现状调查分析 1.1 现状资源分析 厦门是中国大陆东南沿海一座风光旖旎、闻名遐尔的港口风景城市，气候宜人，环境优美。 湖边水库地区位于厦门本岛东北部，处于高崎国际机场与会展中心的中间位置。东至环湖里大道，西临湖西路，南接吕岭路，北靠仙岳路。规划区面积4.14平方公里，其中水域面积为0.91平方公里。 随着厦门城市建设的推进，城市面貌日新月异。现代化城市倡导拥有优秀的人居环境，这使得湖边水库地区的资源价值日益凸现。 不过，湖边水库地区也存在以下两方面的问题，需要在制订改造开发方案时慎重考虑： ◆ 湖边水库是水源保护区 湖边水库是厦门本岛积水面积最大的一座小型淡水库，属城市备用水源，是重点保护水域。根据厦门城市规划之园林绿地规划第一百三十七条河道、水体沿岸规定，湖边水库流域范围内不得进行会造成污染的开发建设。根据中南市政院编制的（厦门市湖边水库保护范围规划），湖边水库周边需要设置50米宽的防护林带，此防护带内严禁排放污水和各种建设行为，只允许建设树木等绿化带。 作为备用水源，湖边水库的水面利用功能将受到一定限制，将以被动利用（passive use）为主。 ◆ 现状环境差、建设量大 湖边水库地区建筑功能布局紊乱，环境污糟，治安较差。无论是村民住宅还是乡镇企业，建设量都比较大，且有许多的违章建筑和临时搭建。这就会使得拆迁安置比较困难，拆迁补偿费用比较高。 1.2 场地发展的SWOT分析 1.2.1 优势 1 城市发展定位的综合优势 在城市总体规划中确定的厦门城市性质是：海港、风景城市，我国东南沿海中心城市之一。厦门将从“海岛城市”逐渐发展为“海湾城市”，最终将建成现代化国际性城市。 厦门要建设现代化国际性城市，提高城市化水平，充分发挥城市综合效应，促进城市能级的提升，都对湖边水库地区的开发建设创造了很好的外部优势条件与支持。 2 环境资源优势 随着人们生活水平的提高，滨水的生活方式越来越受欢迎和重视。滨水日益成为高档居住、高档生活的必要特征。因此许多没有水景资源的开发项目，不惜巨资开挖人工湖。目前在厦门，滨水的住宅多数是属于高档住宅，售价明显高于其它住宅。因此丰富的水景资源和良好的生态绿化是本地区最主要的优势条件。 图1.1 区位分析 图1.1 区位分析 湖边水库地区位处本岛，是厦门市承西（中心城区）启东（新发展区）的关键地段，处于远东（岛外翔安区）、近东（本岛东部沿金尚路以东、莲前路以北的广大区域），和中心城连接的核心位置。随着海底隧道的开工建设，湖边水库地区作为联系东西两翼的关键区域的潜在优势将逐步凸现出来。 而随着厦门海湾型城市建设战略的实施，优化本岛功能将成为城市建设的重点，面积4平方公里的湖边水库地区将起重要作用。 4 交通优势 本地区有吕岭路和仙岳路两条东西向的城市主干道与城市中心区方便地联系在一起。将来海底隧道建成，翔安新城将与厦门岛联为一体，而湖边水库地区是从市中心通往翔安新城的必经之地。 湖边水库地区距离市中心约为20-30分钟的车程，具备承担市中心人口扩散的功能。 1.2.2 劣势 1 地区形象不佳 湖边水库地区位于城郊结合部。如同大多数城市的城郊结合部地区一样，这里城市面貌较差，基础设施配套不完善。用地范围内特别是蔡塘地段，建筑密度高、建设混乱、有较多的违章建筑和临时搭建房，安全与卫生状况不佳。在厦门市民的心目中，这里不是高尚住宅区的所在地。 这种负面的形象对该地区的开发建设不利，因此需要通过大盘开发实施地区形象品牌再造策略，藉以扭转其负面形象因素，提升本地区的吸引力。 2 水质受到威胁 湖边水库作为厦门的备用水源，虽然总体水质尚好，但前后坑、上下湖以及蔡塘等有些工厂的废弃物目前仍直接向湖中排放，对水环境有明显的污染。能否在较短的时间内有效控制污染物的排放、避免水质进一步恶化，也是本场地开发所会面临的风险之一。 1.2.3 机遇 1 闽南金三角概念的提出 图1.2 闽南金三角示意图 “闽南金三角”指福建省南部沿海的厦门、泉州和漳州三个设区市及所辖县区。该概念的提出是为了进一步整合和发挥闽南地区的资源，实现城市联 图1.2 闽南金三角示意图 2 由海岛城市走向海湾城市 按照规划，预计在2006到2010年间，东部片区将进入大规模开发建设阶段，产业区和新城区将初具规模，此时的厦门将基本建成海湾型城市框架。而在新一轮《厦门市总体规划（2004—2020）》修编中确定：从发展规模上讲，厦门的总人口规模到2020年时将有80万的增量。这给湖边水库地区的开发带来了极大的市场需求。 图1.3 图1.3 海湾城市框架 1.2.4 挑战 1 水域保护与利用的挑战 如前所述，目前湖边水库的水质有进一步恶化的危险。从现在开始较长一段时间