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上海康桥总部经济园区市场调研报告 前 言 此次调研的目的是为康桥总部经济园区的建筑规划、项目功能定位、目标消费群提供一些切实可行的参考 依据。本项目的整体定位是：工业园内部的总部经济园区。这一概念的工业区发展模式目前在国内可参考 的案例十分有限，因此在规划设计、引进产业、形象定位以及操作模式上都还处于摸索阶段。本次调研的 主要内容涉及：宏观经济形势分析、上海市各大工业园区概览、上海市工业用房及写字楼市场行情、总部 经济概念、可借鉴案例分析、项目 SWOT 分析、引进企业分析等。 我司相信，通过我司对本项目客观、科学的分析与论证，必能合理制定本项目可行性发展方向，充分挖掘 和发挥项目的强势资源，实现本项目开发经济效益和社会效益的最大化。 上海康桥总部经济园区市场调研报告康桥总部经济园区市场调研报告第一章 宏观环境分析 1.1 国家总体宏观经济 图 1：历年国民经济发展情况 2004 年全年国内生产总值 136515 亿元，比上年增长 9.5%，在国际上排名第七。其中，第一产业增加值 20744 亿元，增长 6.3%；第二产业增加值 72387 亿元，增长 11.1%；第三产业增加值 43384 亿元，增长 8.3%。第 二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为 53.02%和 31.78%。 全年工业增加值 62815 亿元，比上年增长 11.5%，其中规模以上工业增长 16.7%,增速比上年略有回落。在 规模以上工业增加值中，国有及国有控股企业增长 14.2%；重工业增长 18.2%，轻工业增长 14.7%。规模以 上工业企业产销率达到 98.1%。工业企业盈亏相抵后实现利润总额 11342 亿元，首次突破 1 万亿元，增长 38.1%。 全年全社会固定资产投资达到 70073 亿元，比上年增长 25.8%。其中，城镇固定资产投资 58620 亿元，增 27.6%；农村增长 17.4%。投资结构有所改善。第一产业投资由上年下降 19.6%转为增长 20.3%；第二、三产业投资分别增长 38.3%和 21.6%[1]。 1.2 上海市宏观经济概况 图 2：上海市历年经济发展情况 2004 年上海市全年实现生产总值（GDP）7450.27 亿元，按可比价格计算，比上年增长 13.6%。全年第一产业实现增加值 96.71 亿元，比上年下降 5%；第二产业实现增加值 3788.22 亿元，比上年增长 14.9%；第三产业加快发展，全年第三产业实现增加值 3565.34 亿元，增长 12.9%。第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为 50.8%和 47.9%。 2004 年全年完成全社会固定资产投资 3084.66 亿元，比上年增长 25.8%。第一产业投资 5.28 亿元，比上年增长 26.3%；第二产业投资 1010.25 亿元，增长 25.2%，其中工业投资 1001.2 亿元，增长 25.1%；第三产业投资 2069.13 亿元，增长 26.1%。三次产业的投资比例为 0.2:32.7:67.1[2]。 工业 ——工业总产值继续上升 全年实现工业增加值 3492.89 亿元，比上年增长 16.1%，其中规模以上工业增加值 3427.04 亿元，增长 19%。在规模以上工业增加值中，轻工业增加值 990.14 亿元，增长 18.8%；重工业增加值 2436.9 亿元，增长 19.1%。全年工业总产值达到 14017.51 亿元，比上年增长 20.3%，其中规模以上工业总产值 12885.01 亿元，增长 20.4%。 ——企业综合效益改善，利润增长 工业生产产销衔接良好，企业经济效益继续改善。全年规模以上工业企业产品销售率达到 99.1%。全年工 业企业经济效益综合指数为 202.79，比上年提高 11.53 点。工业企业实现利润首次突破 1000 亿元，达到 1003.48 亿元，比上年增长 23.6%；实现税金 538.23 亿元，增长 2.9%。其中，国有及国有控股工业企业实 现利润 583.73 亿元，增长 22%，占工业利润总额的 58.2%；实现税金 378.19 亿元，增长 6.4%，占工业税 金总额的 70.3%。 ——区县经济突出，工业园贡献加大 区县工业多元驱动效应不断增强，工业园区产业能级不断提升。在全市规模以上工业总产值中，区县工业 总产值 6832.86 亿元，比上年增长 30.6%，高出全市工业平均增幅 10.2 个百分点。区县工业总产值占全市 规模以上工业总产值的比重达到 53%，比上年提高 4.5 个百分点，拉动全市规模以上工业总产值增长 15.1 个百分点。全年“1+3+9”工业园区完成工业总产值 5760.16 亿元，比上年增长 24.6%，其中九个市级工业园 区完成工业总产值 9