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【别墅营销手册】 目 录 第一部分 别墅概述 2 一、别墅的发展史 2 一）、别墅的含义 2 二）、世界别墅的发展史 5 三）、我国别墅发展史 9 四）、别墅等低密度住宅的类别 11 五）、著名别墅赏析 29 二、别墅的发展趋势 39 一）、别墅产品现状 39 二）、现代别墅特征 56 三）、别墅发展的趋势 61 第二部分 别墅营销常识 71 一、 我国别墅市场现状 71 一）、政策回顾 71 二）、我国一线城市别墅市场状况 73 三）、别墅的南北方差异的主要体现 80 二、客户特征 81 一）、别墅客户构成 81 二）、别墅客户特征分析 88 三、别墅营销策略 100 一）、别墅营销要点 100 二）、别墅销售的一般策略 105 四、别墅营销案例 108 第三部分济南低密度住宅市场概况 134 一、济南低密度住宅市场总体概况 134 一）、济南别墅市场现状 135 二）、济南别墅市场存在的问题 136 三）、济南别墅市场成交客户构成 136 四）、济南市场成交目的分析 137 五）、济南别墅市场发展趋势 137 二、济南低密度住宅物业发展历程 139 三、济南低密度住宅市场分布区域 142 四、济南低密度住宅供应市场特征 143 五、济南低密度住宅分类 145 六、济南市低密度住宅市场发展趋势 149 七、济南典型在售低密度住宅项目分析 150 一）、项目列表 151 二）、项目个案分析 错误！未定义书签。 八、典型项目分析总结 154 一）、项目分析总结 154 二）、济南市低密度产品市场供需对比分析 154 济南思源房地产经纪有限公司 1 【别墅营销手册】 第一部分 别墅概述 一、别墅的发展史 一）、别墅的含义 1、别墅的含义 定义：国土资源部最新定义：独门独院、两至三层楼形式，叫别墅。展开来说就是独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。别墅首先是一种生活方式，区别于其他建筑类型的最重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。 别墅即在我国古代称为别业，是比一般居宅更能享受生活的居所。追溯其起源，并没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。 别墅在国外的出现已经有很长的历史，现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。 多建在城郊或风景区。中国古代称别业、别馆。3 世纪，意大利山坡地带出现台阶式别墅。中国西晋出现别墅，如洛阳石崇的金谷别墅。此外，历代著名的别墅有唐代蓝田王维的辋川别业、明代苏州的拙政园、清代杭州的金鳛别业和北京的勺园。近代、现代最具特色的别墅有：赖特设计的流水别墅，勒·柯布西耶设计的萨伏伊别墅等。别墅设计要点是：因景、因地制宜，布局灵活，体型轻巧，结构简洁。 济南思源房地产经纪有限公司 2 【别墅营销手册】 别墅发展到现在，已经有了很多复杂的形式，如：双拼、联排、叠加等，其实这些都不算真正意义上的别墅，称之为低密度住宅更为合适；而只有独栋别墅才能真正称为别墅。 而在国外，第一居所的房子叫做 house，第二居所叫 villa，这是从居 住时间上来说的，真正意义上别墅的区分是从其建筑形式上，即独 门独院。 villa 最早出现在中国时，经常翻译成三种，有的时候叫别墅，有的时候叫庄园，有时还叫城堡，不管怎么翻译这个东西都是国外独立庄园生活的代称。当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是我们现在别墅区的原形。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。 HOUSE 对比，VILLA 属于理想，而 HOUSE 则属于现实。设计 HOUSE 时，我们想得更多的是布局如何合理，分区如何明确，家里要住几口人，东西往哪儿放，车往哪儿停，一切都与锅碗瓢盆有关系--这是居家过日子。而设计 VILLA 时，最重要的是要看它符不符合我们的理想：如果亲水是你的理想，那么就要看这个 VILLA 是否跨到了水面上；如果登山是你的理想，那么就可以干脆把 VILLA 的墙面设计为原来的岩石……偷得浮生半日闲， VILLA 生活的最好写照。所以，HOUSE 建在城里或者靠近城区，而 VILLA 则来到了山野之间。 2、别墅应该具备的软硬件 （1）环境 别墅大多建造在郊区，或依山傍水，或接景造物，远郊的自然山水也 罢，市区的人文风景也好，各有各的妙处，只要别墅有天有地，环境赏心 悦目，就能吸引买家，所谓“仁者乐山，智者乐水!” 济南思源房地产经纪有