2007年西安高新区项目市场调研报告.docxVIP

西安高新区项目市场调研报告 2007-11-23 户型展示略 1 第一部分 解析西安楼市近况 2007 年，西安的房地产市场异常火热，很多楼盘半年内多次提价，最高一 次提价竟达 500 元/平方米，更有很多项目开盘即封盘，为什么会出现这种现象？ 西安楼市是否存在着虚火？在房价高位不下的今天，会否出现人们所希望的拐 点，房价下调？又或者继续上涨？2008 年，西安的房地产市场又将面临怎样的 格局？ 深圳楼市连续 4 个月成交量下滑，杭州、上海等地房地产市场成交量惨淡……进入 11 月，众多外埠城市房地产市场发生的变化，让这些主流城市几乎疯狂的楼市提前进入了冬天。 与此相反的是，尽管成交量下降，但房价却始终在高位支撑。这些迹象表明，目前，房地产 市场已经到达一个临界关口，不管是买方还是卖方，都在博弈中密切关注着房地产市场的走 势。 面对深圳等主流城市房地产市场出现的盘整，众多坚持西安楼市将继续火热者的观点认 为：目前，西安楼市交易火爆，排队依然，房价高挺，需求旺盛，但一个不争的事实是，10 月份以来，尽管西安房价上涨依然，但新建房的成交量开始下降，“有价无市”的倾向已经 呈现。对此，不少业内人士提出，大热过后出现盘整期是必然的，2008 年，伴随国家宏观 调控政策的进一步落实，特别是大量的经济适用房的上市和二手房市场发展，西安楼市涨幅 有望趋缓。 2007 楼市旺销期提前结束？ 关注西安楼市的人都能深切地感受到，今年，西安楼市与往年有所不同。传统淡季的七 八月份，今年西安的销售却异常火爆；在国家宏观调控政策的风云变幻中，尽管很多西安的 购房者开始持币观望，但房价的持续上涨又加剧了购房者的紧迫感，不少市民都希望在价格 继续攀升前买到属于自己的房子，购销两旺的态势让西安楼市着实火了一把。 如果说，10 月以前西安楼市是“一房难求”，甚至出现购房者走后门、托关系购房的怪 现象，但随着下半年调控政策的进一步落实，上海、深圳等一线城市房价的波动，西安的房 地产市场也悄然发生着微妙的变化，经济适用房、廉租房供应的持续放量、新办房产证二手 房的上市等，都对西安楼市产生了一定的抑制作用。 房价“空涨”预示盘整到来？ 经开区房价突破了每平米 4000 元大关，东郊房价最高已经超过每平米 5000 元……最近 2 几个月来，西安市民都在感叹，现在的房价似乎涨得“离谱”。而众多开发商上演的“捂盘 惜售”更是愈演愈烈，不少新项目明明已经办好了手续，就是捂着不开盘，一问开盘时间就 是，明年初吧！多数开发商坦言，现在捂着就是想到明年来个大涨价。 与一路飙升的房价相比，已经开始收缩的销售量，却预示着西安楼市已经提前进入“休 眠期”。根据西安房地产信息网数据研究中心公布的统计数据，10 月份，西安楼市各城区销 量均不甚理想，除城北、城内两城区有最高不超过 3%的微弱增长之外，其他各城区均有较 大幅度下降。专家分析说，急速拉高的房价和“捂盘惜售”带来的房源不足，令不少购房者 放慢了购房的脚步，加之新政影响，买方市场观望情绪也有所显现。 一边是房价持续上涨，一边是销售量一路下滑，这种房价“空涨”的现象，意味着楼市 盘整期的到来，从以往西安楼市经历的几次调整过程看，也都是在国家调控政策出台后，出 现了一定的政策消化期和市场观望期，在此背景下，楼市局部区域的调整都属于正常的市场 现象。 2008 年西安房价将平稳增长 业内人士普遍认为，在未来一段时期内，西安房地产市场供应相对以往将更加充分，购 房者心理素质也更加成熟。2008 年，房价快速增长的格局有望改变，一个相对平衡的、稳定的房地产市场即将到来。 从房贷利息上调，到第二套住房政策的改变，以及即将征收的物业税……今年以来，这 些政策变化不同程度上影响着西安楼市，也影响着房价的波动。 房地产行业涉及政府、开发商、消费者、银行等，影响到上百个行业和上千种商品。所以有关方面一直在做的就是用有效合理的手段，既稳定房价，又不让其市场衰退。多年来，国家都是在“抑制”，而不是“打压”。因此，在经济上行的西安，商品房的需求量肯定是有增无减，即使住房市场多元化调整开发，效果完全显现也需要三五年时间。 按照近两年我省经济发展情况、地产开发成本和买方需求量等综合比较，今年西安房价涨幅是在基本合理的范围内。只是由于外埠大商家的更多入市，相对前几年较为稳定的房价，今年幅度有些大，习惯了“老市场”的人一下不好接受。下一阶段房价最多是平稳增长，很难降下来。 3 第二部分 聚焦高新区 据西安市房管局统计资料显示：上半年西安住宅均价上涨 6.09％。尽管下半年统计数 据还没有出来，但据一些权威人士预计，下半年西安房价还处在攀升期，而且涨幅也不会低 于 6%%。目前，北城的一些项目开盘价格接近 5000 元/平方米；曲江的房价已经超过 7000 元/