无锡soho国际市场定位报告.ppt

无锡SOHO国际市场定位简报 本次提案逻辑思路 地理概况 从建设生态无锡的角度看，无锡城市中心西南向发展是最优选择 行政区划 无锡市城市框架也通过调整分别向东、西、南、北四个方向全面拓展开来，一个特大型城市的框架初步建立，城市中心区也突破原有的束缚，向外围拓展。 人口情况 城镇人口所占比例快速上升 城市化进程不断加快 GDP高速增长 五年来持续保持两位数增长态势，且同比涨幅稳步提高。 产业结构 产业结构调整继续优化，三产商贸业不断发展 居民可支配收入社会消费品零售总额 居民可支配收入不断增加，社会零售品消费总额持续增长，商业总体繁荣 固定资产投资 投资增速放缓，投资结构优化。 乡镇企业发展 部分中小企业生存状况恶化，部分资本需要新的投资渠道。 五中心，五名城，充分开发山水资源将成为重点。 城市建设现状 城市面貌显著变化，特大型城市格局初步显现。 市区面积扩展到１６５８平方公里，市区人口达到２１５万，全市城市化水平达到６５％左右，城市建成区面积达到近２００平方公里。 太湖广场至无锡体育馆作为城市新中心的地位确立 。 居民家庭收入构成 无锡居民人均经营性收入、财产性收入相对常州、苏州要高，说明无锡人经营观念较强 居民消费特点 以购房和建房为代表的非消费性支出大幅增长，置业消费成为一个高速增长的消费科目 居民置业意识 非市区居民自建房意识逐渐淡薄，选购成品房逐渐成为主要途径 土地市场 土地市场 土地市场—用地性质方面 供地结构得到调整，相对2004年，地价涨幅趋缓。 商品房市场 房价保持惯性上涨，阶段性调整逐步完成，市场总体发展健康 均价走势 房价保持惯性上涨，但上涨幅度趋缓 物业类型 多层的主导地位正逐步消失 成交单套面积 121-160平米成为主流 成交单价 3500-5000元米成为主流 现有房地产板块分布 无锡房地产板块主要分为中心区、副中心区、外围三个环状板块。 外围板块根据所处方位不同，细分为东区、西区、南区、北区四个小板块。 地理位置 与主城中心区一河之隔，五桥相通 资源分析 历史悠久，经济实力雄厚，山水资源丰富 配套状况 配套完善，已经成为无锡对外窗口 资源丰富，规划前景美好 区域规划 无锡建设山水城市之重点区域 1、优势自然资源催生高档社区 2、办公物业方兴未艾，物业形态趋向多元 3、区域掀起新一轮开发热潮 4、改善型置业客群成为区域置业主要客群 区域成为高端社区代表，区域需求以改善型需求为主 区域主要在售项目多为130平米舒适三房，在售写字楼项目主要有时代杰都，未来还将有部分太湖大道两侧商务项目推出。 因为楼盘品质和地段不同，项目之间价格存在差异，但是总体上： 品牌楼盘价格要高于非品牌楼盘； 距离市中心近的楼盘价格相对较高； 高层住宅因为其成本和楼层原因价格相对较高； 综合地段因素之后，本项目地段价格在5000-5500元/平米之间 目前在售小户型项目主力面积集中在50-70平方米之间,性质主要为办公和商住。 因为地段和产品等差异,不同项目之间价格差距比较大，本项目所在的梁溪河板块地段的平层价格约为5200元/平方米。 小户型的总价主要集中在20万到30万之间，本项目所在区域的总价为25-35万左右。 这些项目主要集中在城市中心区以及中心区边缘，主要功能为商住或者纯办公。 部分交付项目租金情况 在售项目概况 目前主要在售项目大部分为整个大社区中的一个小组团或独栋项目，集中在2005年下半年推出； 从在售项目销售价格上可以看出，挑高户型的销售价格和同一社区内非挑高户型的销售价格比值约为：1.18：1。 阳光城市花园与新梁溪人家是本案的核心竞争项目，尚城则为同质竞争； 虽然无锡小户型项目数量较多，但是受到区位条件影响，大不多并不与本案形成直接的竞争关系。 根据产品的同类性，位置的相似性以及总价的相近性，最能够与本案形成竞争关系的项目应为：阳光城市花园与新梁溪人家；尚城则由于地理位置的同质性，分流本案的市区潜在客户。 小户型产品核心理论  项目区位 基地资源 滨水而卧，三河交汇，城市核心CLD居住区 国际化无锡的城市生活 中心商务区与生活区的风水宝地 区域中高档物业集中，同时商务发展空间广阔 对外交通便捷 生活便利配套暂时相对不足 劣势 机会 威胁 优势 劣势 机会 威胁 本项目市场主要的竞争集中在市区的中等、中低市场（从总价上看），主要的竞争对手应该是位于市区成熟或成长型地段的项目，该类市场的产品体现主要为市中心小户型及二手房。而鉴于小户型市场的功能缺陷，随着该类产品供应的日趋饱和，消费者对其边际需求将大幅下降，竞争将日益残酷。 因此本案的市场定位必须在普通小户型市场中实行差异化，在区