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商业资产管理及商业管理公司运作模式 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK 一、物业管理、商业管理与资产管理的演变发展 HYPERLINK （一）、物业管理 HYPERLINK （二）、商业管理 HYPERLINK （三）、资产管理 HYPERLINK 二、资产管理的职能和管理的对象 HYPERLINK （一）、资产管理的职能 HYPERLINK （二）、资产管理的对象 HYPERLINK 三、商业管理公司与资产管理公司的案例分析 一、物业管理、商业管理与资产管理的演变发展 （一）、物业管理 物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一管理，并为居住者提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。其业务可分为三类：① 基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护；② 专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等；③ 特色业务类：包括特约服务和便民服务。④ 经营业务类：房屋中介服务、装修业务等。 我国引入“物业管理”这一概念并不长，且主要针对的就是居住物业这一单一形态，由于居住地产比商业地产的物业类型要简单得多，往往从事物业管理的企业也多发家于居住地产，常常也只是制定“路径依赖”的战略，自然体会到了“增长的极限”，难以实现企业的增长。由于物业管理企业缺乏核心技术竞争优势，再加上社会对物业服务消费意识的不成熟等因素的影响，官方统计数据显示目前57.76%的物业管理企业处于微利甚至亏损状态。 在商业地产发展热火朝天的今天，大多数商业地产公司都成立了自己的物业管理公司，或者将物业管理业务承包给第三方物业管理公司，然而物业管理的职能部分仍然只停留在物业的管理和维护，无法为企业创造更多的财富和价值。因此，面对新的市场环境，如何突破传统物业经营管理的模式，利用物业服务平台和客户资源以及物业服务自身的专业优势，通过引进服务集成、延伸服务产业链、开展多种经营等方式提高盈利能力成为摆在物业管理企业面前的重要课题。特别是运用商业管理、资产管理理论及操作方法开展商业管理和资产管理，已成为企业新的盈利手段，在提高物业管理企业创富能力的同时，必然推进物业管理行业的产业优化升级，成为物业管理行业发展的必由之路，也成为了众多商业地产发展商的核心竞争力之一。 （二）、商业管理 由于传统的物业管理已经无法为企业创造更多的财富和价值，因此商业管理顺势而生。所谓商业管理，就是指针对商业性质物业（地产），使之能够顺利开展经营活动进行的所有管理行为，我们统称为商业管理。其业务除包括原来的物业管理之外，还增加了商业地产项目前期论证、主题定位、招商、销售代理等主营业务，同时为开发项目提供建设规划设计顾问、商业经营管理团队输出、广告营销推广代理、项目投、融资服务等增值服务。 尤其是近几年来，由于国家实施房地产调控政策，传统住宅地产受到了压制，商业地产获得了高速发展，进而带动了商业管理行业的兴起。2012年，商业地产的发展趋势有所起伏，增速有所放缓，但总体上仍保持增长态势。从未来的发展趋势看，随着内需市场的不断开拓，以购物中心、商场的商业地产将保持快速增长，因此未来商业管理有可能成为物业管理行业的主要市场之一。与传统的物业管理相比，商业管理具有以下特点： 第一、经营是商业物业永恒的主题，因此传统的物业管理必将发展成为围绕商业经营活动并提供服务的商业管理。 由于商业地产是收益性物业，所以商业地产的物业包含“物业管理”和“商业管理”二层含义。不仅是传统物业管理所包含的“对物业及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，更重要的是实现物业各期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。商业管理作为商业经营和管理的有机部分和必要功能，更需要围绕商业经营活动本身和商户的客观需要，提供专业化的、优质高效的管理和服务。 第二、商业物业产业基础稳固，收益渠道多。 传统的物业管理模式一般仅限于单一的物业管理，物业服务多为保洁、保安、绿化、修缮、设施设备及其他特约服务，而商业物业的产业各个环节相互促动、互相补充，形成一个系统的整体，相应的核心竞争力较强，同时传统的物业管理收益渠道一般为物业服务费收入，且物业服务费收缴率偏低，收费难，企业收入渠道比较单一。而商业管理中的策划、销售、运营、管理、培训、咨询、服务等均可作为物业管理的经济增长点。 第三、商业管理相对成本低、风险低、纠纷少。 在商业管理产业中，物业管理企业以专业技术人才作为输出，将投资商、建设商、运营商等资源进行有机结合，无设备和资金投入，相对成本和风险较低。同时，商业管理清晰、系