房地产企业销售收入方面.docx

房地产企业销售物业的核算 第一节销售收款的核算 房地产行业与其他行业最大的区别在于预售制的存在。一般行业都是在交付产品的同时收取销售款，而房地产企业的销售收款是在产品建造过程中实现的，这是房地产企业与其他行业企业最大的不同。这就产生了一个问题，即销售收款与销售收入并不在一个时点，销售收款在前，而销售收入在后。因此，对于房地产企业来讲，销售收款的核算与销售收入的核算是两个不同的概念，核算的方法也各不相同。 房地产企业的销售收款包括以下内容： 会员费及诚意金； 销售定金； 预售款。 一、会员费及诚意金的核算 ( 一) 会员费及诚意金的概念 会员费、诚意金是在签订“商品房认购协议书”之前收取的款项，最终退还给客户或转作购房款。 按照国家关于商品房预售的有关规定，商品房认购协议书要在房地产企业取得政府行政主管部门核发的商品房预售许可证以后才能够与客户签订，也就是说，房地产企业收取的会员费和诚意金是在企业预售之前收取的款项。这部分款项因为没有预售证的支撑，其约束性很低，购房者可随时收回此款项。 ( 二) 会员费及诚意金的账务处理 由于会员费及诚意金的非约束性，不能将其作为预收款项处理，而应 作为企业的应付款处理。 会员费、诚意金在“其他应付款”科目下核算，房地产企业可根据实际情况设置明细科目进行辅助核算，以满足管理的需要。该科目贷方核算收到的上述款项， 借方核算退还的款项或转入“预收账款”等科目的款项。 【例 6— 1】 中联房地产公司开发的项目，预计在 2009年 9月份能够取得商品房预售许可证，并计划于取得该证后马上开盘销售。中联公司为 了做好销售开盘前的准备，于 2009年8月7日开始收取有购买意向客户的诚意金，诚意金为每套商品房 2万元，当日共收取诚意金 100万元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下： 借：银行存款 1000000 贷：其他应付款——诚意金 1000000 中联公司于 9月 10日正式开盘销售，当日退还诚意金 20万元，有部分诚 意金客户签订了商品房认购协议，这部分客户原交付的 40万元诚意金转为 商品房销售定金。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下： 借：其他应付款——诚意金 600000 贷：预收账款——销售定金 400000 银行存款 200000 ( 三) 会员费及诚意金的管理 房地产企业在收取会员费及诚意金之前，必须以协议或其他方式明确 退还时不计利息。收取会员费及减意金时只能开具收款收据，不能开具商 品房预售款发票和商品房销售结算发票。 退回会员费及诚意金时，房地产企业在退款业务操作过程中要审核是 否符合协议约定，确认客户手中的会员卡、协议书、收款收据等是否已经 收回。 二、销售定金的核算 ( 一) 定金的概念 定金是在签订商品房销售 ( 预售 ) 合同之前收取的款项，在销售合同签订后转作购房款，如果客户在协议规定的期限内不签订购房合同，房地产企业一般情况下将不再退还客户已经缴纳的定金。 ( 二) 定金的账务处理 房地产企业收取的定金，是在企业已取得预售房许可证并已与客户签 订商品房认购协议基础上收取的款项， 从实质上，它属于销售款的一部分。 因此，定金应视同收取购房款，在“预收账款”科目核算。 房地产企业收取销售定金时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款——销售定金”科目。房地产企业与客户正式签订商品房预售合同时，按转出销售定金的金额，借记“预收账款——销售定金”科目，贷记“预收账款——销售款”科目，如果客户违反认购协议的规定，未能最终签订商品房预售合同，按不再退还的定金的金额，借记“预收账款——销售定金”科目，贷记“营业外收入”科目。 【例 6— 2】 中联房地产公司于 9月20日共收取销售定金 50万元，按照双方认购协议的规定， 9月30日，房地产企业与其中部分客户正式签订 了商品房预售合同，这部分客户已交付的销售定金为 30万元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下： 收取销售定金时。借：银行存款 500000 贷：预收账款——销售定金 500000 签订商品房预售合同时。 借：预收账款——销售定金300000 贷：预收账款——销售款 300000 ( 三) 销售定金的管理 房地产企业在收取定金之前，必须和客户签订商品房认购协议书，在 协议中要明确约定超过一定期限后定金不予退还的条款。 收取定金时，视同收取购房款，开具票据 ( 商品房预售款发票 ) ，但票 据上要明确注明收取定金字样。 三、预售款的核算 ( 一) 预售款的概念 预售款是指房地产企业在所售房屋未竣工前收取的商品房销售款，属于预收性质的款项。而相对应的，销售款是指房地产企业在所售房屋已经竣工后收取的商品房销售款。这里所说的预售款和销售款均包括银行发放的按揭贷款。 对所售房屋未竣工前收取的预售款，房地产企业