尚城府邸临街商铺营销策划案.docxVIP

尚城府邸临街商业营销策划案 苏北地产营销中心 张清凯 2013-9-28 - 1 - 一、项目基本概况 尚城府邸位于富民路于庆丰路交汇处， 背靠卧佛寺公园， 东临莒南八小和职教中心， 西 靠五洲广场，位于北城新区的核心位置。总建筑面积 196459 平方米，其中住宅建筑面积 175441 平方米，商业用房 21018 平方米，商铺目前基本上空置。 二、项目的 SWOT 分析 虽然本项目地段位置较为优越， 但现实又存在着一些影响项目形象的因素。 所以我们只 有充分认识到该项目的优缺点， 并充分发挥其的优势， 才是本项目在后期的营销过程中制胜 的关键所在。 （一）优势点（ S）： 1、 项目当前交通较为便利； 2、 项目地处莒南北城新区黄金旺地，发展前景看好； 3、 商铺分为双层和三层等产品，可以满足不同业态的需求； 4、 项目紧邻学校、五洲广场和公园，投入使用后人流量将大增； ◆发挥优势： 、在项目临街商业的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利； B、在项目临街商业的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机； C、在项目的推广时，利用尚城府邸的品牌优势，增加置业者与投资者的信心； （二）局限性（ W ） 1、 项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件； 2、 富民路和庆丰路尚未修缮且目前我们业主尚未入住 - 2 - 3、 本项目周边是待开发或刚刚开发的地块，对发展商业略为不足； 4、 项目临街商业缺乏整体形象定位，主题不鲜明； ◆解决方法： 1） 对临街商业进行市场定位，明确目标客户； 2） 确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售； 3） 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度； 4） 降低购房者的置业门槛，吸引其入市； （三）机会点（ O） 1、 区位优势的发挥，辐射周边地区； 2、 随着周边各大住宅小区相继建设与入伙， 将带动周边的人气， 从而带动临街商业的销售； （四）威胁点（ T ） 1、莒南推向市场的商业房、商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力； 三、商业模式分析： 就目前的商业模式来看， 主要有三种：一是综合性商业模式， 二是主题性商业模式，三 是专业性商业模式。 （一）综合性商业模式 这一模式奉行的是购物、 休闲、吃、 衣、食、住、 行一条龙服务。 行业种类众多、 品牌芜杂、 档次齐备， 可以满足任一层次消费者的任一生活需求， 并且在购物的同时能够进行饮食、 品 茗等休闲活动。 从这一个角度去分析， 此种模式能够以全面网络住所有的消费者， 而且聚人 气、提消费，更多的服务于小区内的业主和周边居民，应该是理想的经营模式。 - 3 - （二）主题性商业模式 主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发 挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世 界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品 牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。 这类模式与其它商业模式相比， 主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。 它不局限于某 以个行业， 在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台， 但它的目标客户群却是一定的， 或 是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。 所以，这种商业模式不适合本项目的临街商业。 （三）专业性商业模式 这一类型商业以某一行业为主要依托， 加深品牌与档次的细分， 集中力量满足全体消费者的 某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。 这类商业模式的优势就在于针对性强， 专业化程度高。 某一行业的发展将直接影响到该行业 专业市场的经营能力与盈利空间。 但作为住宅小区的临街商业不适合做专业的商业模式。 四、项目整体定位 （一）、项目的经营业态定位——综合性商业模式 基于上面对本项目的 SWOT 分析及各种商业模式的分析，并结合经营机构对该片区的 调查分析，同时综合莒南县的政策、规划等多种因素，建议以综合性商业模式为主导模式。 本项目位于北城文化新区的核心位置，是莒南县政府大力发展的集学校、住宅、商业、 文化、 休闲等为一体的综合性区域， 项目三面临街，因此形成了良好的商业条件， 也符合综 - 4 - 合性商业模式形成的先决条件，具体业态初步划分如下表： 功能区域 G1# G2# G3# 富民路仿古商业 步行街 核心主力店  功能解释 庆丰路与富民路教交汇处：人流与车流量较大，小区主入口，因此该区域商业不仅服务与社区和兼顾外界，还要做提升小区形象的相关业态。 庆丰路：该区域临近职教中心、莒南八小、莒南四中，具有较好的学术气息和运动氛围，适合营造文化运动类的消费环境。 上海路区域：该区域背靠公园，环境相对清静、优美，私密性较强，是休闲