物业工程管理要点.PPT

物业工程管理 物业设备设施管理的目的及意义 目的： 保证房屋建筑处于良好的安全使用状态；保证设 备设施发挥应有的功能、处于良好的工作状态。 意义：良好的物业设备管理是物业管理工作的基础之一，是维护物业本身，使之正常发挥使用功能的保证；是延长物业使用年限提高物业使用价值，使全体产权人共有资产保值增值的有效手段 可以为业主及使用人创造优美舒适的环境与生活条件。能为物业公司树立良好企业形象，带来可观的经济效益从而提高企业竞争能力。 物业工程管理基础 物业设施设备构成 为了使物业设备能够保持正常的使用功能和状态，首先需要了解物业设备的构成。 物业中的设备通常包括：基础设备、生活设备、 安全设备三大类 基础设备类 供配电设备类 1、供电设备系统 2、 配电设备系统 供电设备系统 高压供电形式 低压供电形式 自备发电机供电形式 基础设备类 配电设备系统 进线柜 计量柜 分配柜 连接柜 母排 基础设备类 供水设备类 1、市网供水形式 2、二次供水形式 3、无负压供水形式 生活类设备构成 生活类设备是指与业主及使用人生活密切相关，并且影响业主及使用人生活环境质量的各类设备的总和。 生活设备 电梯 排水设备 停车设施设备 供暖设备 通风设备 特殊用水 弱电设备 普通照明设备 智能建筑系统 安全类系统 安全类系统 1、消防系统 2、安防系统 3、防雷系统 4、防险照明系统 物业工程管理的核心及要点 做好设备资料管理 一、设备的原始档案 二、设备卡及设备台账 三、设备技术登记卡 四、设备系统资料（竣工图、系统图、设计及施工变更记录等） 物业工程管理的核心及要点 熟悉设备运行 建立绩效考核机制 设备定期维护保养 〈1〉坚持做到“三好、四会、五定” “三好”即对设备用好、修好、管理好； “四会”即对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障； “五定” 即 对设备进行清洁保养、检修时定人、定点、定时 定值和定责。 物业工程管理的核心及要点 〈2〉注重安全管理、严格操作规程、规避安全风险 〈3〉结合实际、降低节能。本着安全、经济、 合理、高效的原则 提高员工综合素质 〈1〉树立质量服务意识 —明白服务行业的工作特点建立 良好的心态和服务意识 〈2〉提高员工业务技能— 超越顾客期望、提供增值服务 工程管理制度的建立 一、 认真制定管理制度 完善管理制度并且注意管理的硬件；重视管理方法的科学化 工程部门内部专项管理制度 设备设施管理制度（根据项目实际情况制定可操作性的设备管理制度） 制定物业设备运行方案（制定详细、具体的运行方案、操作指引、指导书等） 制定设备应急处理措施、预案 工程管理制度的建立 二、严格实施管理制度 开展培训 1、完全掌握适用于本岗位本部门的制度 2、培养员工规范化、制度化管理意识 检查相关工作记录 定期进行监督检查 （ 形成制度化、规范化 ） 检查结果要和个人绩效及部门绩效进行挂钩强化其重要性。为部门进行综合评比占有一定比重 工程管理业务督导关注要点及标准 1、通用类 2、各设备设施分类关注要点 工程管理业务督导关注要点及标准 1、通用类 设备房管理要点 设备运行管理要点 设备标识 设备维护 应急事件处理 设施维护 工程管理业务督导关注要点及标准 设备房管理 地面应干净、平坦、干燥、防滑。 墙面应平整、整洁、无积尘。 专用工具、用品及器具应在（标识）指定位置摆放整齐。 严禁堆放易燃、易爆及无关物品。 室内环境温度应控制在40℃以下，相对湿度80%以下。 热力站、锅炉房室内环境应符合设备运行条件要求。 工程管理业务督导关注要点及标准 设备运行管理规范： 关键岗位持证上岗； 所有设备明确设备责任人； 设备完好、运行正常、各类仪表完好、使用正常、检定合格 设备房配备应急灯测试正常、灭火器在有效范围内； 墙面悬挂《操作作业指导书》、《维修作业指导书》