南苑策划报告.docxVIP

目 录 前言 市场分析 产品定位 有效客层划分模式 销售主导策略 价格定位及价格分期策略 各阶段深化的市场推广策略 代理公司市场组织及销售管理 本案针对性运作流程 公司简介 合作基本方案 附：项目团队主要人员介绍 售楼处操作规范 售楼处工作制度 推案计划 1 前 言 中海外在上海的历史是辉煌的。西区和南区的战无不胜是其信心的源泉，但是这一次，中海面临的是一场空前严峻的考验，因为和平南苑项目和中海的其它项目有着巨大的差别。 一、超级大战场的竞争形势 虹口区、杨浦区交接处的大连路是东区最大的战场之一，其中个案的销售竞争，尤其是价格竞争明显白热化。区域传统“龙头老大”同济房产也不得不以低调价格的姿态出现，故本案的市场切入将是一个需要细致研究的问题。 二、在上海几乎最不接受高层的杨浦区造大高层 这是一个观念改变的问题，发展商不能改变客户的观念，就只能被客户改变自己。但是以往的个案都没有做好，和平一期最后的倾销，典型地说明了这一点。从理论上讲，中海完全有实力去塑造区域观念，但实际上，对于这样一块极度陌生的土地，一个风云变幻的市场，中海会一帆风顺吗？ 三、80 万／套的电梯公寓房几乎完全超出了这一区域的“法定”范围 这样的客层较难由经验把握，或者说，这样的客层尚需引导，引导的 2 范围涉及全市。这就是本案主力总价面临的挑战，如果没有突破性的推广策略，前景并不乐观。 我们建议，这样特别的个案应