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土地估价理论 1.1 土地价格概念： 从内涵上看，土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。购买土地实际上是购买土地的权利，也是购买一定时期的土地纯收益，土地纯收益现值的总和就表现为土地价格。不同的土地权利价格因带给购买者的收益不同而不同，在实际中表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。 我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家，我国实行土地公有制，土地价格是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。它是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式，仅是土地所有权价格的一部分。但由于我国土地使用年期较长，一般都在 50 年左右，而且在使用期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利，又类似于土地所有权，因此，在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。 1.2 土地价格的主要特征 1）土地价格是权益价格 土地不具移动性，其可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益。谁获得了土地权益，谁就可以从这块土地收获产品和服务，这种产品和服务的获得都是以土地权利的限定为基础。因此土地买卖实质上是土地权益的买卖。土地价格是土地权利和收益的购买价格。 2）土地价格不由生产成本决定 土地价格不是土地成本的货币表现，不依生产成本定价。由于土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值，自身无所谓生产成本；并且人类长期的土地利用过程中所固化在土地中的劳动，不足以表现其价格，现实中土地的开发成本，主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。因此土地价格不由生产成本决定。 3）土地价格主要由土地需求决定 与一般商品的价格决定一样，土地价格也受土地市场的供给与需求共同决定。但是从宏观上看，土地的自然供给是一定的，土地经济供给的弹性很小，而社会经济发展和人口增加引致对土地的需求会不断变化，因此从长远和总体上看，需求是影响地价的主要方面。 4）土地价格呈上升趋势 首先，随着社会经济的发展和人口不断增加，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小，对土地的需求总是持续增加的，致使地价不断上涨；其次，社会经济的发展也就意味着高技术、高投资的产业日趋发达，工人的劳动支出在生产成本中的比重日趋缩小，从而整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。 5）土地价格具有明显的地域性 在地区性市场之间，因为土地位置的固定性，土地无法像其他商品那样可以到处移动，致使地价具有明显的地区性特征，各地域土地市场之间，很难相互影响，不能形成统一的市场价格；即使在同一地区城市内，土地的位置差别也决定了土地价格个别性明显，难以标准化，因而土地价格千差万别。 1.3 土地价格的类型 1）按土地权利分类 土地所有权价格 是一种土地所有权转移价格，或说为买断价格。 土地使用权价格 是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。 土地租赁权价格 指租赁期内客观市场土地租赁价格与实际土地租赁价格之间差额的资本化。 土地抵押权价格 指抵押土地的清算价格扣除抵押土地负债总额、税金及拍卖费用后的余额。 其他他项权利价格：如地上权、地役权、空间利用权价格等 2）按土地价格形成方式分类 交易价格 指通过市场交易形成的土地成交价格 理论价格 指经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格 评估价格 指由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括交易底价、基准地价、课税价格等 3)按政府管理手段分类 申报地价 由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价 公告(示)地价 是政府定期公布的地价，它一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据 4)按土地价格表示方法分类 土地总价格 指某一宗土地的整体的价格 单位面积价格 简称单价，指单位土地面积的土地价格 楼面地价 土地单价的一种表示方法，以单位建筑面积来表示土地单价 其中：在通常情况下,楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。在这种情况下，楼面地价与土地总价的关系为： 楼面地价＝土地总价/总建筑面积 由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率的关系： ★楼面地价＝（土地总价/总建筑面积）*（土地总面积/土地总面积）＝土地单价/容积率 1 土地估价理论 认识楼面地价的作用非常重要，在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。注：容积率＝总建筑面积/建筑用地面积 5）按土地的存在形态分类 生地价格 指已完成土地使用批准手续，而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下，一定年期 的土地使用权价格。 熟地价格 指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下，一定年期的土地使