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PAGE PAGE 2 房地产市场调研基础知识 目 录 第一章 房地产市场调研概念 第二章 房地产市场调研内容 第一节 房地产营销环境调研 第二节 竞争对手分析 第三节 市场需求研究 第三章 房地产市场调研程序和方法 调研程序 第二节 调研方法 第一章 房地产市场调研概念 房地产项目在投入巨大资金的同时也伴随着巨大的风险，一但失误几乎没有推倒重来的机会。在房地产开发的各个环节中，科学、客观地对房地产市场作必要的调研工作，可适时调整开发策略，以尽量减少或规避房地产开发过程中的风险。 一、市场调研概念 市场调研，即市场调查与研究，有时也简称市调。就是根据特定调研目的的要求所进行的系统、科学的策划、收集、记录、整理和分析的全过程。 二、房地产市场调研概念 房地产市场调研就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测。 第二章 房地产市场调研内容 第一节 房地产营销环境调研 一、人口环境 人是市场的主体，对区域人口规模与增长率、人口的年龄结构、教育程度、家庭结构以及人口的迁移等内容进行调研，对房地产开发的定位有明显的指导意义。 人口环境调研主要包括以下内容： 人口总量与人口 城区人口总量决定了对房地产的需求上限。 （二）人口的年龄结构 人口的年龄结构对房地产需求有两个方面的影响：一是区域人口结构的变化导致需求主体年龄结构的变化，如人口老龄化的现象已在我国各大中城市越来越突出，这会导致对“银发公寓”的巨大需求。另一方面，区分不同年龄结构的支付能力与人口比例，对房地产开发定位也有明显的指导作用。 （三）家庭规模与结构 一般住宅消费的主体是家庭而非个人，因此，家庭结构及规模是影响和决定 住宅规模和结构的直接因素。 受经济、社会、政策、人口、道德及心理等多种因素影响，现代社会的家庭结构在迅速发生裂变，家庭规模趋于小型化，户均人口正在逐渐缩小。 二、经济环境 项目所在城市、地区的经济发展规模、速度、结构以及产业结构、居民的收 入水平、对外开放程度等，都会对房地产的需求结构产生影响。 国民经济发展 宏观经济的运行情况直接制约着房地产市场的景气状况，这种制约主要体现在房地产有效需求及供给成本上。 产业结构 产业结构的演变既决定了房地产周期波动的基本状态特征，也决定了房地产项 目开发的市场景气状态和需求结构。 城市化进程 城市化进程对地价上涨和房地产业的发展具有强烈持久的作用，也影响到各类不动产的长期趋势，进而影响各类不动产市场波动的特征。 1、城市化进程趋势：农村—城市化—逆城市化。 2、城市化进程之两大变革：一是城市化过程—城市生活方式的兴起；二是郊区化过程—城市生活方式向全国范围的辐射和扩散。 3、城市化进程之影响因素：人口增长、城市基础设施建设和交通运输业的发展。 经济体制 社会主义市场经济体制与资本主义市场经济体制的区别： 1、相同点：都是在市场经济的基础上，中央政府通过一系列参数对经济运行进行间接调控。 2、不同点：社会主义市场经济体制下的中央政府宏观调控所起的作用更大。 通货膨胀率 在经济发展过程中，通货膨胀与通货紧缩的交替变化，必然会周期性地影响房地产投资的预期回报率，从而影响房地产市场的周期波动。 通货膨胀率对房地产的具体影响主要表现在两个方面：一是对房地产租金及售价的影响；二是对建设成本、经营成本和银行利率的影响。 三、政策环境 （一）财政政策 1、在财政支出政策方面：政府作为不动产市场的参与者，以自身的支出总量和结构来影响房地产市场的总量和结构。 2、在财政收入政策方面：政府作为不动产市场的监督者，通过税率的调节，影响市场参与者的总量和结构，进而调节不动产市场的结构和供求状况。 （二）货币政策 货币政策对不动产市场的调节主要是通过利率，以控制银行对房地产业的信贷投向和信贷规模指标。其影响主要表现在两个方面：一是在供应方面影响开发商的财务费用；二是在需求方面影响按揭利率和按揭比例。 （三）产业政策 政府用来调节房地产业的产业政策包括：建设项目结构控制、政策性资金控制、上市政策、外资投向指引等。 （四）区域发展政策 政府往往通过给予不同地区的经济发展以不同的政策，刺激某些地区超前超速发展，当然也会对不动产市场的发展产生巨大影响。 （五）土地政策 我国土地实行国