土地一级开发整理流程和融资渠道选择.pptxVIP

土地一级开发整理流程及融资渠道选择 ;目录;第一章节;土地一级开发的概念 ;原土地使用者乡，镇同意向市国土局提出土地一级开发申请 市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 通过土地预审的项目，委托市、区、县土地储备机构编制土地储备开发实施方案 国土局会同发改委、规划、建设、交通、等部门开展联审会 土地储备机构负责 联审会确定开发主体 招标方式选择开发企业实施土地开发 土地开发实施单位办理相关手续 涉及农用地征收、农转用手续、收回国有土地使用权，需获得人民政府批准 土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续 建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收;;土地开发费用;;;;;;;;第二章节;;;;;; 如前所说，土地一级开发的融资渠道可能有很多，这些渠道大体可以分为几类：一是财政资金，包括财政拨款、财政贷款、转移支付的土地出让收入或收益等等；财政资金占有的比重较小，随着政府对土地储备和土地一级开发的关注，这部分资金的总量及其在全部资金来源中比重，有较大增加的空间。但这取决于政府的相关政策。二是政策性银行的信贷资金；政策性银行的信贷资金，目前在资金来源中占比较小，也有很大的增长空间，但这取决于政府及土地储备机构的运作力度。 三是商业性金融机构的信贷资金 ，商业银行和其他金融机构的信贷资金，目前占有最大比重，但由于宏观环境的紧缩和土地一级开发本身的特点，比重会持续下降。 四是开发单位的自有资金； 开发企业自有资金，目前在资金来源中占有一定比重，随着土地储备机构对开发企业自有资金比例要求的提高，其比重也会略有上升，但空间有限。 五是外资、其他企业、事业单位和城乡居民资金。 外资、企业单位、事业单位和城乡居民个人资金占比很小，但只要采取合理的融资模式，增长空间会非常巨大。 ;土地一级开发融资主要渠道的现状及未来前景简表; 在目前土地一级开发的各种融资方式中，吸收直接投资，严格来讲是开发单位为取得土地一级开发经营权的一种前提条件，自有资金达不到一定规模，就无法取得土地一级开发的经营权。但是由于土地一级开发本身利润率较低，并支付给投资者的股利无法计入项目成本，因此，开发单位不可能主要通过吸收直接投资去筹集一级开发项目所需的资金，未来也不可能有较大增长空间； 发行股票也是开发单位（如果是股份有限公司）筹集资金的渠道，由于土地一级开发本身利润率较低，并支付给投资者的股利无法计入项目成本，另外发行股票需要严格的审批程序和较高的发行费用，因此通过发行股票筹集开发资金的余地很小。 债权分为政府债券，金融债券和公司债券，在土地及一级开发中，土地储备机构可以接受政府委托，发行政府土地开发证券，筹集一部分社会闲置资金；开发单位如果是股份有限公司，可以发行公司债券，向社会公开筹集资金；地方政府债券目前在我国尚未立法，但是如果未来有政策引导，会有较大空间。 商业信用在前些年占有较大比重，主要是施工单位垫资和预收款，随着121号文件的实施，施工单位垫资被禁止，因而商业信用在未来比重空间不大。 租赁作为融资和融物的相结合的信用业务，在目前占有一定比重，但不可能有很大增长，而且会下降。 除此之外，基金融资，信托融资在目前土地一级开发中使用的并不普遍，占比也小，可能增长空间会越来越大。 ;其他融资渠道现状及未来前景简表;;感谢观看