加油站估价问题.docVIP

- PAGE 4 - 东海加油站拆迁土地价格评估案例分析报告 （赵有广 宁波市镇海土地估价事务所 315200） 摘要：随着城乡经济、交通发展，社会用车保有量的大幅度增加，加油站与人们的生活联系日益紧密，正因为其交易数量稀少、缺乏市场交易案例、用途特殊、特许经营等因素限制，加油站用地价值评估成为土地评估中热点与难点。 关键词：加油站 估价目的 收益法 基准地价系数修正法 土地还原利率 第一部分 估价项目的背景 1、估价案例背景： 估价对象位于宁波某区主干道旁三级加油站，加油站建筑面积489平方米，房屋成新率90%，土地使用权面积1865平方米，剩余使用年限26年，靠近区域交通干道，双向4车道，路面宽度50米，限速80码、无交通管制、日均车流量5000辆，车辆通行状况整体良好，用地手续及建设手续合法，现状利用方式符合最高最佳利用方式。由于舟山跨海大桥连接线在本区落地，根据道路规划，加油站处于规划红线内，需要搬迁 2、估价目的 为确定被拆迁房地产的货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 3、地价定义 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日2007年11月10日，评估待估宗地红线外已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地平整的开发程度，设定土地使用剩余年限为26年，实际用途加油站，设定用途为商业下，土地类型为出让性质的土地使用权客观价格（不含特许经营权）。 第二部分 估价方法的选用及技术难点的解决 一、估价方法的确定 按照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规范》，目前评估房地产的估价方法通常有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价修正法等。有条件选用市场比较法进行估价的，应以首选市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。正因为其交易量稀少、缺乏市场交易案例、用途受限、特许经营限制等因素，难于采用市场比较法等常用、成熟估价方法。成本法又不能充分反应市场的客观行情，而加油站在经营期间内又有持续性收益，可采用收益还原法作为主要的估价方法。 加油站在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。加油站用地在不考虑垄断地租情况下，具有商业服务的特点，可作为商服用地一种，估价对象位于宁波五级基准地价价区内，并且收集有当地的基准地价修正体系，可采用“基准地价系数修正法”测得土地使用权价值，拟采用基准地价系数修正法。 二、收益法评估技术难点及解决方案 1、估价对象收益确定的困难性。 加油站作为特殊用途的土地，不像其他商业用途的用地沿街分布或成片聚集，并且成交案例、相关收益、费用等信息难于收集，公开资料有限。加油站之间分布有一定的间隔，位置分布离散性强，具有较强的区域特点与垄断性。 加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。由于被拆迁对象进行土地置换异地安置进行补偿评估，不考虑特许经营权价值，仅确定对被拆迁土地和安置地按商服用地进行评估，其价格差额作为补偿依据。 2、收益评估解决方案 科学分析与研究对象同处于一供需圈加油站的经营资料，得到正常经营状况和有关客观条件下的销售收入和销售成本，修正年平均经营收入，扣除年平均运营费用，得到客观总收益，再从中扣除设备折旧费、合理经营利润、特许加盟费用及有关税费等得到年房地纯收益，从房地纯收益中扣除房屋纯收益，最终求取归属于土地的纯收益。根据剥离出的土地纯收益、确定合理的土地收益还原率以及收益年限，从而估算土地使用权价值。 其年收益测算可以采用以下两种方法：①从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；②从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。经营成本则可以从过去经营状况来计算。 3、评估中收益年期问题 由于特许经营权是有期限限制的，一般情况下加油站宗地评估中特许经营权期限进行如下处理： ①当在估价基准日特许经营权剩余年限长于土地出让剩余年限时，宗地剩余年限应按土地出让剩余年限确定，在收益还原法评估中特许经营权取得费应按土地出让剩余年限进行加速折旧。 ②当在估价基准日特许经营权剩余年限短于土地出让剩余年限时，应按特许经营剩余年限和特许经营权期限后土