加油站土地评估收益法上市公司备案版概要.docVIP

◆收益还原法的评估测算过程： 收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。根据委托方提供的资料及估价人员的调查，估价对象位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角，土地为三角形。三利大街南北贯穿高阳县，为该县中心主干道；保沧路向东直达河间，向西连接宏润大街，沿宏润大街向北可达保定，向南可直通保沧高速。高阳县宏观经济平稳，估价对象所临道路车流量稳定，估价对象年销售量稳定，考虑到估价对象为*****下属加油站，油量供应稳定，供应价格稳定，对于加油站而言，其毛利率是固定的。故本次估价设定未来每年的纯收益保持不变、还原利率不变，有限年期的土地使用权价格计算公式为： P=a÷r×[1-1/(1+r)] 其中：P——土地价格 a——土地年纯收益 r——土地还原利率 n——估价对象土地使用年期 1、最高最佳利用方式分析 估价对象位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角，土地为三角形。三利大街南北贯穿高阳县，为该县中心主干道；保沧路向东直达河间，向西连接宏润大街，沿宏润大街向北可达保定，向南可直通保沧高速。该站站前保沧路为双向四车道，中间无隔离带，沿路开口60米，进出口宽度均为18米，过往车流量大，地理位置优越。经当地国土资源局、规划局及相关经贸部门核准，评估对象符合城区和公路沿线加油站发展布局规划，用地手续和建设手续合法，现状利用方式符合最高最佳利用方式，有利于作为加油站用地的最佳功能发挥。 n 2、加油站年房地客观总收益的测算 加油站作为一种特殊用途的土地，不像其他商业用地往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定距离的间隔，位置分布离散性较强。故加油站同一供需区的划定不能简单根据土地级别，应依据当地城区和公路沿线加油站发展布局规划，并在此基础上根据其坐落位置的临路条件和交通车流量等进行细分。 依据委托方提供的该加油站2015年的经营状况、运营费用、成本和收益情况，结合估价对象所在区域的经济状况及经济发展态势，评估人员对加油站未来的年客观收益情况作了合理的分析、预测。 加油站年房地客观总收益=年销售收入-年销售成本-年运营费用-年设备折旧-年经营利润-年营业税金及附加。 A．经营总收益的测算 高阳县近年来经济平稳，估价对象加油站位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角，土地为三角形。三利大街南北贯穿高阳县，为该县中心主干道；保沧路向东直达河间，向西连接宏润大街，沿宏润大街向北可达保定，向南可直通保沧高速。该站站前保沧路为双向四车道，中间无隔离带，可以双向加油，过往车流量大，因此油品的销量有保证。 根据委托方提供的*****保定71站（高阳三利（71））2015年销售资料，估价对象2015年汽油销售量为2289.645吨，柴油销售量为1844.098 吨，累计总销售量为4133.742 吨。根据委托方提供的资料及估价人员的了解，由于估计对象所在区域车流量稳定，预计未来估价对象销售量也比较稳定。 根据委托方提供的*****保定71站（高阳三利（71））2015年销售资料，估价对象2015年销售总额07元。2015年销售成本为89元。 B．运营费用的测算 年运营费用主要指加油站为获得收益所投入的必要劳动费用和资本费用。主要包含劳动力工资，加油设备及员工工作用水、用电费用，加油设备正常运转和相关设施修理的费用，加油站正常运作所需的办公用品以及管理人员的业务管理费用等。 该站由该站由石家庄高庄油库供油，资源配给有保障，运距48公里，运输方便。站内设置大庆石化建设公司30mm3F型单层罐（埋地油罐）5具，双枪双油品潜油泵型加油机4台，设卸油油气回收系统和加油油气回收系统。另外，该加油站的标准人员配备为8人。 （1）油（气）损耗费：与主营业务相关性较大，根据估价人员调查了解*****规定油（气）损耗控制在0.2%，本次估计确定油（气）损耗费为销售收入的0.2%； （2）水电费：水电费与主营业务相关性不大，年费用支出基本稳定，本次估价取2015年水电费； （3）人员工资及福利费：*****标准加油站按其面积规模，对人员的配备有固定标准，本加油站预计配备人员8人； （4）折旧及摊销：加油站建站之初的投入可以满足未来的经营需要，后期不需要其他投入，只需要考虑维护费用； （5）修理费和取暖费：与主营业务相关性不大，年费用支出比较稳定，本次估价取2015年修理费和其他费用； （6）财务费：财务费用指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的各项费用。 运营费用计算表 金额单位：元 序号 1 2 3 4 5 6 7 醒目名称 油（气）损耗费 水电费 人员工资及福利 修理费 财务费 取暖费 运营费用总计 合计 48