成都黄龙溪谷个案.pptxVIP

——项目个案;项目概况—品牌简介;基础经济指标; ; ;黄龙溪医院划中; 项目自身配套：路亚Club、奢侈度假酒店、高尔夫球场、松Spa、葡萄Club、沙狐球、游泳池、桌球室等;园林景观;园林景观;项目建筑风格：项目风格为南加州和法式乡村风格，每栋建筑都根据原生地势和朝向布局。整个建筑群呈带状分布，每一栋房子都达到景观、采光、通风的最大化，房屋内部大面宽、短进深，大量运用了连廊、露台、阳台、门廊等空间，将自然引入户内。锦江水则在整个地块的丘陵之间蜿蜒，构建山水相依的人居环境；;户型;A1户型;A2户型;A3户型 建面322-328㎡，实得442-448㎡，花园256-501㎡;A4户型;A5户型;A6户型;A7户型 建面319-325㎡，实得451-457㎡，花园275-637㎡;项目产品—户型分析;客群分析;线上推广仅有户外大牌和微信，且户外大牌主要沿双簧路靠近项目路段发布，项目信息释放及受众范围有限； 微信推广平台的运用，因该项目客群为中老年人，微信推广与项目主力客群不是特别匹配，且缺乏官方微信的释放平台； 推广渠道有限，网上缺少项目相关详细产品信息和项目近期动态介绍，项目知名度十分有限。;营销问题思考;问题一：项目定位模糊，未找准核心价值点，未解决“卖什么”的问题。;项目规划5000亩低密度大盘，而周边地缘性客户多为低端客群，购买力较弱，而到黄龙溪古镇旅游的也多为一日游的本地中低端人群，无法形成本案目标客群，只能外拓； 产品总价较高，区域和距离导致其只能作为第二居所，需要将目标客群放准到成都客户（尤其是城南、双流等区域的高端客群），但因项目核心价值点不明确，无法吸引住成都客户； 从目前成交的客户情况来看，基本为与优品道公司有关系的企业老总（如建筑等行业），或是通过关系户进行的朋友介绍，高端圈层未打开； 客户对于项目的认可主要在环境和产品上（花园面积较大），抗性主要为：距离较远、配套缺乏、对于项目开发缺乏信心。;问题三：价格未体现出性价比，竞争激烈 项目二、三标段产品总价在350-650万之间，单价1.2万/㎡，此价格在成都近郊项目中比比皆是，周边的金碧天下联排产品仅在6500元/㎡左右，显得本案的价格无竞争力； 本案需要以较高的性价比优势来吸引首波客户，吸引大批客户的进入，小步快跑，引起热销并达到圈层效应后，后期方可考虑进行价格溢价。;问题四：线上推广较弱，线下无任何推广 因核心价值点不明确，导致本案核心推广语“中国密境中的家族福祉”空洞又难以理解，传播力弱，完全无法呈现出项目的卖点； 推广缺乏有效的渠道，未能打开知名度，很多同行都不知道有这个项目； 外围导视系统较弱，临近项目才有一块路牌进行导视，对于距离较远的郊区项目，完全无法指引客户到访项目； 示范中心（园林、会所、样板房）都有较好的展示条件，但缺乏生动性，显得较为死气沉沉，无???体现出豪宅的气质和卖相。