浅谈我国民营房地产财务经管中的问题及治理对策.doc

PAGE / NUMPAGES 封 面 作者：ZHANGJIAN 仅供个人学习，勿做商业用途 《经济师》2009年第8期 摘 要：文章主要从三个方面分析了我国 民营房地产企业财务经管的存在问题，针对问 题提出要强化法人财务经管意识，提升财务人 员业务素质，拓宽融资渠道，加强日常经营活 动的资产经管，完善企业财务信息系统。 关键词：房地产 财务经管 对策 中图分类号:F293.33文献标识码:A 文章编号:1004-4914(2009)08-271-02 一、民营房地产企业财务经管中存在的问题 (一)民营房地产企业普遍存在着经管者财务经管水平落后，财务工 作人员素质不高的问题 1.在我国的民营房地产企业中，相当一部分经管者文化素质不高， 不具备现代化的经营经管理念。大部分民营房地产企业老板是从泥水 工、施工员、到包工头发展过来，都擅长节约成本，但普遍缺乏财务经管 的意识。 2.民营房地产企业老板集权现象严重，大多数投资者也是经营者， 缺乏监督机制，他们凭借经验和感觉进行经管，由于决策都没有经过科 学而严格的论证，对企业财务经管的认识还停留在“记账”、算账”上，普 遍存在着财务不能参与经济活动的全过程，这势必造成企业财务经管的 无计划和混乱。 3.由于民营房地产企业老板在经营过程中，特别重视商业秘密，在 财务经管方面，大多采用家族式经管模式，由亲属担任会计、出纳，出纳 一定由自已亲人担任，所以经常出现出纳人员领导财务工作现象，一定 程度上导致财务人员素质不高，而房地产行业税收政策比较复杂，税收 政策变化快，没有较高的财务专业水平，往往涉及很大财务风险，每年房 地产行业都是国家重点稽查对象，查出偷税金额巨大，这些隐患的危害 在创业初期尚不明显，但一旦进入资本化、规模化经营后，影响力就会逐 步扩大，最终将导致企业走向衰退与没落。 （二）民营房地产企业的财务经管存在着融资困难、盲目追求高端产 品、不重视流动资金经管等问题 1.筹资活动方面：银行融资困难，资金严重不足，严重制约企业的发 展，民间融资风险高，增大企业发展的风险。民营房地产企业在筹集资金 方面存在融资困难，金融服务严重滞后。其原因主要有：一是企业发展过 程中遇到瓶颈。民营企业特别是中小民营房地产企业由于在自有资金比 例和财务经管规范程度上往往达不到银行规定的信贷规范，难以贷到资 金，而在抵押物贷款上，中小房地产企业资信往往相对较差也较难取得。 二是缺乏专门为民营企业贷款服务的金融中介机构和贷款担保机构，加 上市场体系的不完善，使民营企业的贷款更加困难。 为了解决资金周转困难，一些企业不顾成本、不惜代价，从民间高息 借款，加大房地产企业经营业务成本和财务费用，支付能力日渐脆弱，资 金链条过紧并随时可能出现断裂，特别是房地产企业，建设周期长，资金 前期投入大，工程要取得商品房预售许可证才能预售，回笼资金。按现行 广东省商品房预售制度要求，一是工程要已全部缴清土地使用权出让 金，取得土地使用权证书；二是工程工程进度要达到如下要求：七层以下 （含七层）的商品房工程，已完成结构工程并封顶；七层以上工程已完成 2/3结构工程，如果在工程前期建设资金不充足，造成工程停工，那么后 果是不堪设想。 2.投资活动方面：缺乏科学性，没有以市场为导向，盲目追求高端产 品。民营房地产企业在投资中经常表现出轻率和违背经济规律的行为， 主要表现在企业盲目追求高端产品，只看到高端产品带来高额利润而忽 略国家调控政策，国家在2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调 整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），人称9部 委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比 率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方M、双70％的标 准。而很多房地产企业在市场火热时盲目跟风，高价拍卖土地，没有进行 市场调查，盲目追求高端产品，忽视房地产市场需求，脱离市场，势必形 成滞消或烂尾楼。 3.日常经营活动方面：不重视流动资金经管，企业资金沉淀严重。民 营房地产企业日常经营活动中的资金经管主要存在着：（1） 为了加快回 笼资金，促销产品时，往往缺乏对客户经济实力的调查和信用的了解，为 客户提供购房担保，客户无能力偿还银行贷款时，房地产企业要为客户 代垫归还银行按揭款，产生大量的长期应收款挂账，在房地产市场疲软 时房产贬值，银行拍卖房产时，所得款项都不够归还银行欠款，企业代垫 款项便催收无门。（2）不重视日常现金流量的经管，很多民营房地产企业 缺少资金使用的中长期计划，缺乏现金流量经管观念。（3）大多数房地产 企业都没有建立仓库经管制度，材料使用缺乏计划与统筹，形成