浅谈土地一级开发成本控制.docVIP

PAGE / NUMPAGES 封 面 作者：ZHANGJIAN 仅供个人学习，勿做商业用途 浅谈土地一级开发成本控制 概述：为了配合“将遂溪打造成湛江市后花园”的定位目标的实施，实现“一河两岸”的城市发展战略及目标，为加快一河两岸的建设、改善城市环境，拓展城市空间，完善城市功能，促进城市经济发展，我公司承接了遂溪县城市防洪工程BT工程及土地一级开发工程，土地一级开发总量约5000亩。本文主要阐述了土地一级开发成本包括的内容及相关建议。 关键字：土地一级开发，成本控制，融资，贷款利息。 一、土地一级开发 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发具有“资金密集、需求和收益稳定、承担主体逐步市场化”等特点。精品文档收集整理汇总 1、土地一级开发流程 土地一级开发流程是指工程从前期调研、立项，一直到土地建设后的土地上市的全过程，可简单表示如下: 前期调研→规划意见→规划用地→立项→征地→拆迁→市政建设→验收→上市 在流程的各个环节有许多具体的工作内容：在市规划部门办理规划意见之前，首先委托设计单位做该块地的规划实施方案；在市用土部门办理用地手续之前，要对该块地现状进行拆迁评估摸底，为编制投资概算和后期土地一级开发实施方案提供依据；市政工程建设之前，要进行市政规划设计及工程投标工作；土地上市之前，要编制土地一级开发成本细目，待土地储备中心审核通过后，并列入当年供地计划中，才能走公开挂牌手续。精品文档收集整理汇总 2、一级土地开发参与主体 在一级土地开发的全过程中，参与的主体有地方政府、一级开发商、原土地方、二级开发商、政府各部门（计划、规划、土地、建设等）和设计、施工、经管、拆迁、评估等公司。精品文档收集整理汇总 3、土地一级开发过程中的工作内容 本工程实施主体是以政府授权方式为主，土地一级开发是从工程前期调研、规划设计、征地拆迁、基础设施建设、定价上市整合的全过程。在工程的实施的各个阶段，工程都承担着各种政策、资金、经营风险。精品文档收集整理汇总 在工程实施过程中，当地政府应办理与本工程有关的全部行政审批手续，包括但不限于规划、征地、农用地转用、拆迁、用地指标申请等，保证获得土地一级开发实施的相关批准文件；负责工程用地的拆迁工作，按照工程进度计划进行拆迁；处理并排除干扰或阻止工程建设的行为并协调工程公司在工程建设期间所发生的任何纠纷、诉讼以及其他当地关系事务；协调解决本工程水、电、气、通信的管网铺设，使之达到工程规划要求，为工程公司融资提供符合融资银行要求的条件和资料。精品文档收集整理汇总 在工程实施过程中，工程公司开始面临承担巨大的融资压力，大地块征地拆迁的资金占开发出成本的较大比重，而且资金运用量大，投入时间集中，回流却集中于工程完成验收之后的土地上市，工程公司可在工程建设过程中向股东单位或其他单位寻求短期借款。精品文档收集整理汇总 在工程实施过程中，最大风险是土地一级开发成本的控制，在工程成本控制过程中，变数最大的就是征地拆迁费用，其中不仅仅是政策变化影响，也存在这拆迁过程中各个相关利益主体的利益平衡问题；由于拆迁的主体是地方政府，可是，由于地方政府在拆迁过程中的执行力不够时，会导致拆迁成本大比例增加。精品文档收集整理汇总 按照现行土地一级开发流程，一级开发完成后的土地须进行一招拍挂得方式进入市场，二级开发商只有通过竞标、竞拍的方式获得土地的二级开发权。精品文档收集整理汇总 土地成交价=一级开发成本+法定利润+全部土地出让金； 全部土地出让金=基本土地出让金+出让金溢价部分。 二、土地一级开发成本 土地开发工程成本是指开发土地所发生的各种费用支出。土地一级开发成本是土地挂牌底价的主要组成，在市场条件不变的情况下，这部分的高低直接影响整个工程的土地收益的高低；再者，土地开发成本分析与整个工程的融资额度、资金使用计划、土地上市出让收入、税金、利润等息息相关；成本控制的好与否直接关系整个工程工程的质量、进度、收益，所以土地一级开发成本的控制对于利益主体具有重大的意义。精品文档收集整理汇总 土地一级开发工程开发成本=工程费用+土地征收及其他费用，具体确定原则如下： （1）工程费用:根据设计文件（包括设计变更和签证变更等）按广东省现行有效的市政、绿化等相应概算定额及其计价办法的规定确定（编制规定中费率有浮动区间的取高值）。在协议有效期间，当国家或地方政府政策发生变化和人工、机械设备及主