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万科房地产调研分析 商业规划部 PAGE PAGE 6 连锁发展总部商业规划部2009年9月万科房地产调研分析 连锁发展总部 商业规划部 2009年9月 万科房地产 调研分析 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、万科集团简介 3 1、万科集团简介 3 2、万科发展历程 3 二、万科房地产项目分析 4 1、万科网络布局分析 4 1）、万科全国城市布局原则分析： 6 2）、万科区域城市布局原则分析： 7 3）、万科全国城市布局开发顺序： 7 4）、万科项目网络分布分析： 9 2、万科产品系列 10 1）、金色家园系列，提供位于城市中的住宅 10 2）、城市花园系列，提供位于城郊的住宅 11 3）、四季花城系列，提供位于郊区的住宅 12 4）、TOP系列，提供位于稀缺地段或占有稀缺景观资源的住宅 13 3、万科市场细分分析 14 4、万科标准化分析 15 5、万科物业管理模式分析 16 三、万科可供我司借鉴的地方 17 1、网络布局方面总结 17 1）、重点发展三大区域 17 2）、拓展一线城市布局 17 3）、顺势向二、三级市场渗透 17 2、万科产品标准化模式 17 3、万科物业管理模式 18 一、万科集团简介 1、万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年万科完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 2、万科发展历程 万科成立之初名叫“深圳现代科教仪器展销中心”，业务较为多元化。 1988年11月，万科进行了历史性的股份化改造，正式更名为“深圳万科企业股份公司”；12月，万科公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元。股份制改造完成之后，万科选择了多元化和跨地域的扩张之路，并于同年通过高价竞争正式介入房地产领域。 1991年1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易；同年6月，万科通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，开始发展跨地域房地产业务；同年，万科提出了“人才是万科的资本”，奠定了万科企业文化的基调。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务。 1993年3月，万科发行4,500万股B股，该股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市，开始确定战略结构调整，走专业化道路。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。12月，更名为“万科企业股份有限公司”。 2000年初，万科增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，万科实力进一步增强。年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。 2001年，万科将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2003年，万科进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场，初步形成“3+X” 的区域发展模式。至2003年6月30日止，万科总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。 2005年01月，万科地产业务的销售量将较2002年增长一倍以上；2005年3月，万科与浙江南都集团达成战略合作，根据协议，浙江南都通过子公司上海中桥将其持有的上海南都股权的70%、苏州南都股权的49%和浙江南都股权的20%转让予万科子公司万科浦东、深圳万科和上海万科。品牌方面，上海南都、苏州南都可使用“万科”或“南都”品牌对现有项目进行开发；今后新项目如需使用“南都”品牌，须先取得上海中桥书面同意。万科用近19亿现金换到的是219万平方米建筑面积的土地项目储备和觊觎10年的江浙市场。 2006年01月，万科年销售突破200亿，实际结算销售176.7亿。 2007年01月，万科确定其“精细管理，有效运营”可持续发展之路。 2008年11月万科获得“2007年度卓越表现奖最佳社会责任奖”。 2008年12月万科连续四次荣膺中国最佳企业公民大奖。 二、万科房地产